. Ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК);
. Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;
. Предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК);
. Наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном местожительстве наследователя;
. Установлен более длительный срок приобретательной давности на недвижимое имущество (ст.234 ГК);
. Предусмотрен особый порядок обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст.349 ГК);
. Государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника (ст. 295 ГК).
. Споры о правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 ГПК «Исключительная подсудность»).
Указанные отличия в правовом режиме недвижимых вещей распространяются, прежде всего, на вещные права, а не на вещи как таковые. Ст. 131 ГК называется "Государственная регистрация недвижимости", хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей. Недвижимое же имущество как вещь подлежит постановке на технический учёт в органах БТИ (бюро технической инвентаризации), которые сейчас проходят реорганизацию. Недвижимое имущество имеет большую общественную значимость, недостаточное или неадекватное регулирование в этой области могут иметь негативные последствия для всего общества, поэтому в дополнение к общему гражданскому законодательству действует большое количество специальных законов и подзаконных актов, регулирующих статус различных видов недвижимости, режим их использования и распоряжения. Уже сложились и постоянно развиваются несколько самостоятельных отраслей права, регулирующих отношения в области недвижимости, таких как земельное, жилищное, градостроительное законодательство. [2]
инвестиционный экспертиза земельный собственность
Экологическая экспертиза представляет собой определенную нормативными актами деятельность экспертных подразделений органов государственного и отраслевого контроля или специально создаваемых экспертных групп и комиссий по анализу, проверки и оценке предплановой, проектно-планировочной, проектно-сметной, конструкторской и технологической документации, объектов строительства и недвижимости на их соответствие установленным правилам и требованиям охраны окружающей среды и рационального природопользования, в целях предупреждения возможных негативных воздействий проектируемых и реальных объектов на окружающую среду и обеспечения благоприятного ее состояния при эксплуатации этих объектов.
В представляемой на экологическую экспертизу проектно-технологической документации по организации и проведению строительно-монтажных работ должны быть рассмотрены с позиций экологии следующие вопросы:
наличие сведений о неблагоприятных воздействиях на окружающую среду (нарушение многолетней мерзлоты, нарушение связности верхнего слоя грунта и растительного покрова; химические, бактериологические, радиационные и другие виды загрязнений и т. п.);
сроки, особенности производства работ и меры по восстановлению нарушенных участков территории;
способы сохранения гидрогеологического, геоботанического и других режимов естественного баланса в создаваемой ПТГ;
методы и технологии рационального использования почвенно-растительных и водных ресурсов в регионе строительства; транспортные схемы и характеристики (с экологической точки зрения) механических транспортных средств и др.
Проведение экологической экспертизы проектов состоит из трех основных этапов:
) подготовительного, на котором устанавливается полнота представления на экспертизу проектных материалов в соответствии с нормативными документами Минприроды РФ;
) основного, на котором изучаются представленные материалы и объекты, устанавливается их соответствие требованиям природоохранного законодательства, оптимальность принятых решений по вопросам природопользования и охраны окружающей среды;
) заключительного, на котором производится обобщение и оценка данных составление заключения экспертизы.
На подготовительном этапе выявляют и проверяют достоверность и полноту представляемых предплановых, проектно-планировочных и проектно-сметных материалов, их соответствие требованиям действующего законодательства, нормативным документам. Проверяется также основание направления проектных материалов на экспертизу, наличие установленных сопроводительных документов и материалов, документов по предварительному выбору земельных участков для строительства.
При ознакомлении с основными паспортными данными представляемых материалов особое внимание следует обратить на раздел отражения наименования объектов экспертизы, стадии проектирования, основных сведений об организации, разработавшей проект, и организации-заказчике, их ведомственной принадлежности и подчиненности, даты разработки, данных об авторах, общей сметной стоимости строительства, в том числе стоимости природоохранных мероприятий, а также наличия подписей ответственных лиц.
Большое внимание экспертные органы на данном этапе должны уделять определению эффективности запроектированных мер, направленных на улучшение состояния природных ресурсов, выполняющих оздоровительные, охранные и защитные функции.
Обязательное требование - анализ решений о возможных прогнозируемых изменениях окружающей природной среды при реализации проектов с учетом влияния антропогенных, климатических, метеорологических, иных природных факторов и процессов и их экологическая, экономическая, психологическая и санитарно-гигиеническая оценка.
Важнейшим элементом натурных разработок являются полевые обследования зоны размещения объектов. Они позволяют объективно оценить экологическую обстановку в зоне, выявить положительные и отрицательные особенности сложившейся экологической системы, ее антропогенных и природных компонентов. Натурные обследования выполняет проектная организация при разработке так называемого ситуационного, или опорного, плана местности (территории, участка, города и пр.), на которой намечено разместить объект.
По результатам проведенной экспертизы составляют перечень замечаний и экспертное заключение в двух экземплярах.
Экологическая экспертиза должна начинаться с изучения функциональных особенностей объекта и процессов, осуществляемых на исследуемом объекте.
На объектах промышленного, транспортного и другого производственного назначения должны быть изучены и оценены все этапы их деятельности, начиная от поступления сырья, технологических переделов, хранения и отгрузки готовой продукции. На всех этих этапах должны быть проанализированы виды и объёмы загрязнения производственной и окружающей природной среды, определены возможные аварийные ситуации, условия ликвидации экстремальных ситуаций, социальная и экономическая оценка ущерба от деятельности рассматриваемого объекта и т.д.
В зданиях и сооружениях непроизводственного назначения должны быть оценены условия пребывания в них человека (жилые, учебные, воспитательные, зрелищные, спортивные и др. объекты) или другого живого организма (зоопарк, заповедник, лесопарк, аквапарк и т.п.) с учётом комфортного их пребывания на объекте исследования и исключения при этом загрязнения природной среды, например, сточными водами или отработанными и загрязнёнными газами.
При выполнении экологической экспертизы должны быть определены источники загрязнения, установлены их количественные характеристики и условия их исключения, снижения или локализации.
Обычно сведения о параметрах загрязнения определяется расчётом, но могут быть также использованы и фактические данные, полученные прямым приборным (натурным) измерением.
Анализ и оценка полученных сведений о загрязнении должны выполняться с учётом нормативных требований и в соответствии с апробированными методиками, а также, используя в качестве основного способа - метод сопоставления фактических и прогнозируемых характеристик с допускаемыми параметрами загрязнения окружающей среды.
В материалах экологической экспертизы должны быть установлены количественные характеристики выбрасываемых в окружающую среду всех видов отходов жизнедеятельности и производственных процессов, среди которых выделяют следующие основные:
. Твердые отходы, хранимые на месте или вывозимые на установленную местными органами власти общественную или индивидуальную свалку.
. Жидкие отходы, очищаемые на месте или сбрасываемые в городскую канализацию.
. Выбросы газов и пыли в атмосферу после улавливания или очистки.
На каждый из этих видов отходов существуют допустимые нормы выбросов или технические требования на захоронения, которые устанавливаются на государственном уровне или региональном уровне.
Эколого-экспертное заключение должно состоять из трех основных частей: вводной (протокольной); констатирующей (описательной); заключительной (оценочно-обобщающей).
Во вводной части содержатся данные об органе, осуществляющем экспертизу, дата и время проведения экспертизы, наименование экспертируемых материалов, их состав, сведения об организации, разработавшей их, стоимость проектных и строительных работ, сведения о заказчике и органе, утверждающем экспертируемую документацию, перечень представленных на экспертизу материалов.
В констатирующей части отражается общая характеристика экологического содержания экспертируемых материалов, функционально-пространственной и архитектурно-планировочной организации территории, где размещается объект, технические, санитарно-гигиенические и экономические проработки и основные решения по охране окружающей среды, рациональному использованию и защите земель, водных источников, лесов, атмосферного воздуха, животного мира, иных природных ресурсов, в том числе социально-экологические вопросы, указывается место реализации проекта и соответствие его природному окружению в конкретной экосистеме.
Заключительная часть содержит оценку основных мероприятий по охране окружающей среды и рациональному использованию природных ресурсов с учетом возможных экономических последствий реализации проекта. В ней определяют возможность рекомендации рассмотренных материалов к утверждению либо принимают решение об их возвращении на доработку.
Качественное состояние природно-антропогенной окружающей среды существенно влияет на ценность того или иного объекта недвижимости. От того, насколько благоприятна экологическая обстановка на территории, на которой размещен, например, жилой дом или офисное здание зависят масштабы спроса на эти объекты недвижимости. Следовательно, стоимость данных объектов находится в прямой зависимости от уровня атмосферного, шумового и иного загрязнения окружающей эти объекты природно-антропогенной среды. К сожалению, складывающиеся на российском рынке цены по сделкам с недвижимостью не всегда отражаю, а чаще не отражают) влияние экологических факторов на эти цены.
Такое положение связано с затянувшимся экономическим кризисом, что объективно предопределило существенный спад ценности экологических благ, а также с недостаточно высокой экологической культурой контрагентов, работающих на рынке недвижимости. В то же время сделки с недвижимостью, как правило, имеют долгосрочный характер. А это требует от профессионального оценщика недвижимости адекватного отражения влияния экологических факторов (позитивных и негативных) на стоимость недвижимости. В данном случае профессиональный оценщик выступает в роли некого "ретранслятора" тех искажений ценности экологических благ, возникающих на рынке недвижимости. В частности, он может реализовать оценку влияния негативного экологического фактора на стоимость недвижимости с помощью расчета экономического ущерба, причиняемого объекту недвижимости, используя значения затрат (предельных) на предотвращение и компенсацию воздействия негативного экологического фактора на объект недвижимости[4].
В зависимости от поставленной задачи оценки влияния экологических факторов на стоимость недвижимости относительно масштабов и уровня точности проводимых расчетов возможны два подхода. Первый ориентирован на достаточно глубокую и детальную проработку всех рассматриваемых эколого-экономических вопросов, что требует привлечения специалистов смежных отраслей знания (экологов, гидрометеорологов, специалистов по антикоррозионной защите и санитарной гигиены и т.д.). Второй подход базируется на возможности использования профессиональным оценщиком нормативно-справочной информации, позволяющей ему самостоятельно проводить расчеты по оценке влияния экологических факторов на стоимость недвижимости.
Экологические факторы в контексте оценки недвижимости - это совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости.
В зависимости от научно-технических и экономических возможностей целенаправленного изменения характеристик экологических факторов их можно подразделить на управляемые и неуправляемые.
Управляемые факторы:
уровень чистоты потребляемой воды;
лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений;
режим увлажнения, оползневая опасность и т. п.
Неуправляемые экологические факторы:
тип почв;
рельеф местности;
ветровой режим;
температурный режим;
сейсмичность территории;
загрязнение воздушного бассейна;
шумовое, радиационное и другое антропогенное загрязнение и т. п. Представленная классификация экологических факторов достаточно условна и зависит от уровней научно-технического прогресса и социально-экономического развития конкретного региона. Например, в определенной мере шумовое загрязнение в аспекте использования жилых и офисных зданий можно рассматривать и как управляемый экологический фактор, так как в настоящее время имеются технические средства, снижающие негативное воздействие шума на обитателей этого вида недвижимости: шумопоглощяющие оконные рамы, внутренняя перепланировка здания с целью снижения прямого воздействия шума и т. д.
При оценке недвижимости экологические факторы необходимо рассматривать как метаинфраструктуру, существенно влияющую на ценность (стоимость) объекта недвижимости. Ценность этой метаинфраструктуры, выраженной в стоимостной (денежной) форме, определяет вклад совокупности экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. При этом вклад экологической метаинфраструктуры в стоимость объекта недвижимости может быть позитивным или негативным. В условиях рыночной экономики посредством функционирования рынка недвижимости ценность экологической метаинфраструктуры находит адекватное отражение в структуре стоимости недвижимости.
Существует объективная закономерность роста ценности экологических благ. При этом по мере роста уровня (качества) жизни, исходя из закона предельной полезности, возникают повышающиеся потребности у покупателя объекта недвижимости не только в традиционных экологически чистых благах (отсутствие загрязнения воздуха, шума, наличие зеленых насаждений), но и в получении психосоциального экологического эффекта (возможность созерцания из окон своего дома или офиса природного ландшафта, прямого контакта с естественной природой и т.п.). Безусловно, такого рода элитарные объекты недвижимости обладают значительной рыночной стоимостью и объективно отражают тенденцию ее дальнейшего роста.