Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему значению.
В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:
• капитализацией потерь в арендной плате;
• капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимь для содержания здания в надлежащем порядке.
Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки
капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.
При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответ- ственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводимом ниже примере указанная процедура считается выполненной в процессе предварительных расчетов
(табл. 9.7).
Таблица 9.7
Расчетные показатели
Скорректированные и усредненные
(взвешенные) показа- тели по аналогам
Показатели по оцениваемому объекту
Годовая арендная плата, у.е./м
2
Ставка капитализации, %
Площадь, сдаваемая в аренду, м
2
Потери в арендной плате, у.е.
Капитализированные потери в арендной плате, у.е.
150 25 800
-
-
120
-
800 30 96000
Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональнымым износом по причине устаревшего объемно-планировочного peшения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.
Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.
Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среднерыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
• капитализации потерь в арендной плате;
• сравнительных продаж (парных продаж);
• срока экономической жизни.
Методом капитализации потерь в арендной плате расчет внешнего износа производится аналогично расчету функционального неустранимого износа (табл. 9.8).
Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг эт друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом. Подобный подход к расчету внешнего износа показан в табл. 9.8.
Таблица9.8
Цена продажи объекта А, находящегося вдалеке от вещевого рынка
Цена продажи объекта В, находящегося вблизи вещевого рынка
Разница, в том числе:
•физических и других различиях объектов А и В
•в стоимости, вызванной близостью вещевого рынка
Потеря стоимости, связанная с улучшениями (90000 • 0,70)
Процент износа, вызванный близостью вещевого рынка, %
600 000 450 000 150 000 60 000 90 000 63 000 63000 : 450000 =
= 0,14(14%)
Пример. Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устрой ства в непосредственной близости от него вещевого или продовольствен ного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продаж объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участк в данном районе составляет 30% общей стоимости типичной недвижимости
В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оцен ки. Усредненная разница-между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.
Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.
Причины сноса:
• необходимость перепланировки;
• расширение транспортных магистралей.
Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.
Пример. Оценке подлежит здание, ранее выведенное из жилого фонда и ныне приспособленное на административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания, по данным БТИ, на момент оценки составляет 40%. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу по истечении двух лет момента оценки.
При осмотре объекта экспертом были определены следующие показател и:
1) эффективный возраст оцениваемого здания - 30 лет;
2) оставшийся срок экономической жизни - 60 лет.
Процент накопленного износа без учета действия внешнего факте рассчитывается по формуле
И = ЭВ:(ЭВ+ОСЭЖ) • 100 = (30 : 90) • 100 = 33%. Процент износа с учетом действия внешнего фактора: И = (30 : 32) • 100 = 93%.
Рассчитанный в данном случае накопленный износ в 93% обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать полученный результат внешним износом, резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи. В таких случаях целью оценки является расчет не полных прав
собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок
оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным
инвестором просматривается какая-либо выгода от этого приобретения.
После расчета восстановительной стоимости, а также накопленного износа определяют стоимость оцениваемого объекта (табл. 9.9).
Таблица 9.9
Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом (у. е.)
№ строки
Расчетные показатели
1 2
3 4
5 6
7 8
9 10 11 12 13 14
Стоимость земельного участка
Восстановительная стоимость
Прибыль застройщика (30%)
Итого затрат на строительство (стр. 2 + стр. 3)
Устранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни)
Неустранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни)
Неустранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни)
Итого физический износ (стр. 5 + стр.
6 + стр. 7)
Устранимый функциональный износ
Неустранимый функциональный износ
Итого функциональный износ (стр. 9 + стр. 10)
Внешний (экономический) износ
Общий накопленный износ (стр. 8 +стр. 11 +стр. 12)
Оценка стоимости имущественного комплекса затратным методом (стр. 1 + стр. 4 - стр. 13)
230000 500000 150000 650000 10200 10925 146990 168115 38000 96000 3000 63000 365115 364885
Для повышения точности расчетных процедур как по определению восстановительной стоимости, так по расчету износа необходима разумная компиляция нескольких методик по расчету указанных показателей.
1 ... 13 14 15 16 17 18 19 20 ... 41
Глава 10 Методы оценки земли Специфика земельного участка как экономического объекта. Доходный подход.Сравнительный подход. Затратный подход10.1. Специфика земельного участка как объекта оценкиЗемельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели.
В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам:
1) специфика данного объекта;
2) неразработанность нормативно-правовой базы;
3) неразвитость земельного рынка в стране.
Отличия земельного участка от других видов недвижимое обусловлены следующими особенностями:
а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;
б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:
• как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания,
•
как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;
в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех развитых странах государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта;
г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных частков не ограничен.
Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем, как правило, увеличивается;
д) использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.
Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.
При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способствуя тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.
Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйствах, а также нерациональную модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.
Большое значение при оценке имеет категория использования земли, так как она обусловливает правовое положение, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.
Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель:
1. К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся все земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта поселений - это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение земельных участков в черту города не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.
В отличие от других категорий земель, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно не зависящие и легкоотчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями - системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры представляют наибольшую сложность для оценки.
2. Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые соответствующими предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства.
В их составе вы- деляются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.
Важнейшими ценообразующими характеристиками данных земель выступают плодородие и местоположение.
3. Земли
промышленности,
энергетики,
транспорта,
связи,
обороны
и иного специального назначения - это земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности
(производства, строительства, транспортировки и т.п.).
4. Земли особо охраняемых территорий - земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение.
Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов
РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота, и для них установлен особый правовой режим.
5. Земли лесного фонда - лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также нелесные земли
(болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.
6. Земли
водного
фонда
- территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.
7. Земли запаса - это государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.
Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.
Целью кадастровой оценки является одновременное определение их дастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и .т.п.) по оценочным зонам на определенную дату.