Глава 9 Затратный подход к оценке недвижимости Общая характеристика затратного подхода. Методы расчета восстановительной стоимости. Расчет стоимости строительства. Определение износа объекта недвижимости□ 9.1. Общая характеристика затратного подходаКосновным характеристикам затратного подхода относятся:
• оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);
• учет износа (обесценения)
1
оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;
• принцип «замещения».
Необходимое условие для использования затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.
Основные этапы применения затратного подхода:
1) оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;
2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
3) расчет выявленных видов износа;
4) оценка рыночной стоимости земельного участка;
5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая т
оимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это каса-тся прежде всего объектов доходной недвижимости.
Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приори- тетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.
Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях.
1.
Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты.
Вэтом случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.
2. В
случае,
когда
необходим
анализ
наилучшего
и
наиболее
эффектив
ного использования земельного участка.
Наиболее эффективное использование земельного участка представляет собой использование незанятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможно, юридически допустимо, осуществимо с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода
Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.
3. Когда
необходимо
технико-экономическое
обоснование
нового
стро
ительства.
4. Для оценки объектов незавершенного строительства.
5. Для
оценки
в
целях
выделения
объектов
налогообложения
(здание,
земельный участок).
6. Для оценки в целях страхования.
7. Для переоценки основных фондов предприятий.
8. В
случае
если
ощущается
недостаток
информации
для
использования
Других подходов к оценке.
Основные методы оценки стоимости недвижимости на основе затратного подхода отражены на рис. 9.1
Рис. 9.1. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом
□ 9.2. Методы расчета восстановительной стоимости
Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки.
Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.
Стоимость воспроизводства - затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.
Стоимость замещения - затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.
Более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.
Выбор расчета стоимости «замещения» является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.
Полная восстановительная стоимость (ПВС) - восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости (большей частью актуальна для активной части основных фондов).
В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.
Прямые затраты - затраты, непосредственно связанные со строительством.
К ним относятся:
• стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
• заработная плата рабочих;
• стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;
• стоимость коммунальных услуг;
• стоимость доставки и хранения материалов и пр.
Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:
• стоимость инвестиций в землю;
• гонорары проектно-сметным организациям;
• маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.
К косвенным расходам относят и накладные расходы.
Накладные расходы - денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.
Прибыль застройщика (инвестора) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.
В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:
• метод сравнительной единицы;
• метод разбивки по компонентам;
• метод количественного обследования.
Далее рассмотрим методы расчета восстановительной стоимости.
Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м
2
, 1 м
3
) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).
Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычнс используются различные справочные и нормативные материалы
(УГТСС, УПВС
3
и т.д.).
В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м типичного сооружения.
где С
0
- стоимость оцениваемого объекта;
С
М
2 - стоимость 1 м
2
типичного сооружения на базовую дату;
S
p
- площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);
К
п
- коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в
БТИ (бюро технической инвентаризации), и строительной площади (К
п
= 1,1 - 1,2)';
К
н
- коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта К
н
=1);
К
м
- коэффициент, учитывающий местоположение объекта;
К
В
- коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;
К
З
- коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);
К
НДС
- коэффициент, учитывающий НДС (%).
Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:
• единое функциональное назначение;
• близость физических характеристик (класс конструктивных систем);
• сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;
• другие характеристики.
Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является стоимостью замещения.
Информационной базой для приведенной методики расчета может служить ежеквартальное издание консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве»
(межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно- монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам
России).
Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле где С
ЗД
- стоимость строительства здания в целом;
V – объем j-го компонента;
C
j
- стоимость единицы объема; n - количество выделенных компонентов здания;
K
н
- коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта K
н
=1).
Существует несколько вариантов использования метода разбивки п компонентам:
• субподряд;
• разбивка по профилю работ;
• выделение затрат.
Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нани мает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.
Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).
Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.
Метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.
Метод количественного обследования - база для использования вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости; она дает наиболее точные результаты по сравнению с ними. Вместе с тем он является наиболее трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь углубленную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.
□ 9.3. Расчет стоимости строительства
Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величи ной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).
Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это cyмма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.
На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.
База для расчета сметной стоимости строительства:
• проект и рабочая документация;
• действующие сметные
(в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;
•отдельные относящиеся к соответствующей стройке решения центральных и других органов государственного управления.
Если отсутствуют необходимые сметные нормативы в нормативно-нформационной базе, то в ряде случаев можно составлять индивидуалные
сметные нормы.
Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:
•
строительные работы;
•работы по монтажу оборудования (монтажные работы);
• затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;
• прочие затраты.
Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.
Локальные сметы - первичные сметные документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.
Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позволяют формировать сводные
(договорные) цены на строительную продукцию.
Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат и состоят из 12 глав:
1) подготовка территории строительства;
2) основные объекты строительства;
3) объекты подсобного и обслуживающего назначения;
4) объекты транспортного хозяйства и связи;
5) объекты энергетического хозяйства;
6) наружные сети и сооружения;
7) благоустройство территории строительства;
8) временные здания и сооружения;
9) прочие работы и затраты;
10) содержание структуры дирекции (технический надзор);
11) подготовка эксплуатационных кадров;
12) проектные и изыскательские работы.
Нормативно-информационная база в системе ценообразования и сметного нормирования в
строительстве включает строительные нормы, правила (часть 4 СниП) и другие сметные нормативные документы. Главное назначение сметных норм состоит в определении нормативного количества ресурсов, требующихся для выполнения определенного вида работ,
следствие, их стоимостных показателей.
Классификация сметных нормативов, формирующих сметно-нормативную (нормативно- информационную) базу системы ценообразования исметного нормирования в строительстве, возможна по трем признакам-структуре, времени опубликования и степени укрупнения (рис. 9. 2).
Рис. 9.2. Классификация сметных нормативов по структуре, времени опубликования и
степени укрупнения
Более детальная классификация сметных нормативов по первому и третьему признакам представлена на рис. 9.3, 9.4, 9.5.
Методы определения полных затрат при составлении смет. Смет (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными методами в зависимости от договорных условий и общей экономической ci туации.
При составлении сметной документации следует использовать сметно-нормативную
(нормативно-информационную) базу, введенную в действие с 1 января 1991 г. и уточняемую в последующем Госстроем России однако практикующими оценщиками также используется и сметно-нормативная (нормативно-информационная) база 1984 г., привлекательное использования которой вызвана наиболее детальной разработкой.
Стоимость строительства в сметной документации инвестора следует приводить в двух уровнях
цен:
Рис. 9.3. Сметно-нормативная (информационная) база системы ценообразования и нормирования в строительстве
Рис. 9.4. Сметно-нормативная (информационная) база системы ценообразования и сметного
нормирования в строительстве
Рис. 9.5. Сметно-нормативная (информационная) база системы ценообразования и сметного
нормирования в строительстве
• в
базисном
(постоянном)
уровне
- на основе действующих на момент разработки сметных норм и цен;
• в
текущем
или
прогнозном
уровне - на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых к периоду осуществления строительства.
Для определения стоимости строительства на различных стадиях инвестиционного процесса, исходя из текущего (прогнозного) уровня цен, следует использовать систему текущих и прогнозных индексов, дифференцированную по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции. Указанные индексы подробно изложены в
Методических рекомендациях, утвержденных письмом Госстроя России от 31 мая 1993 г. № 12-
133).
Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:
• ресурсный;
• ресурсно-индексный;
• базисно-индексный;
• базисно-компенсационный;
• на основе банка данных о стоимости ранее построенных илизапроектированных объектов- аналогов.
Рассмотрим подробнее данные методы.
Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах,
изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их досавки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.