Ресурсный метод рынка приобретает приоритетное значение и применяется в соответствии с положениями, изложенными в Методических комендациях, утвержденных письмом Минстроя
России от 10 ноября 19Q0 № БФ-926/12).
Рассмотрим общую структуру затрат при расчете сметной стоимости ресурсным методом.
1.
Строительно-монтажные работы
1.1. Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций рассчитывается в соответствии с расходом по проектной документации нормативными материалами и на основе данных предприятий оптовой торговли соответствующего региона на дату оценки.
1.2. Заработная плата основных рабочих - рассчитывается обычно процентном отношении к стоимости строительных материалов с учетом среднестатистических данных по строительству аналогичных объектов в данном регионе.
1.3. Эксплуатационные затраты - стоимость коммунальных услуг, эксплуатация машин и механизмов, доставка и хранение материалов и пр.
1.4. Стоимость сопутствующих строительству временных сооружений и инженерных сетей
______________________________________________________________________________________
ПРЯМЫЕ ЗАТРАТЫ
5.5. Накладные расходы
____________________________________________________________________________________
ЗАТРАТЫ ПОДРЯДЧИКА
1.6 Прибыль подрядчика
_______________________________________________________________________________________
ЦЕНА ПОДРЯДЧИКА (восстановительная стоимость строительно-монтажных работ)
2. Стоимость инженерного оборудования
3. Косвенные затраты инвестора
3.1. Инвестиции в землю
3.2. Оплата услуг проектно-сметных организаций
3.3. Маркетинговые, рекламные, страховые затраты
3.4. Текущие расходы в период между окончанием строительства продажей объекта
3.5. Прочие затраты
3.6. Налоги
______________________________________________________________________________________
ЗАТРАТЫ ИНВЕСТОРА – ВСЕГО________________________________________________________
4. Прибыль инвестора
______________________________________________________________________________________________
ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ
______________________________________________________________________________________________
Ресурсно - индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.
Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые оотношением текущих
(прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы. Из множества возможных разновидностей данного метода рекомендуется к применению метод определения сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР), изложенный в сьме Госстроя России от 4 июня 1993 г. № 12-146.
Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из ба-сного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов. Принципы использования данного метода приведены в
Методических рекомендациях утвержденных письмом Госстроя России от 31 мая 1993 г. №12-133.
Например, приведение прямых затрат (ПЗ), исчисленных в базисном уровне цен 1991 г., к текущему уровню 1999 г. производится следующим образом:
П3"99 = М"91 • КМ"99 + ЗГГ91 • К
зп "99 + ЭМ и М"91 • КЭМ и М"99 ,
где П3"99 - прямые затраты, приведенные к текущему уровню 1999 г.;
М"91 - материалы в ценах 1991 г.;
КМ"99 - индекс пересчета для материалов к текущему уровню 1999 г.;
ЗГГ91 - заработная плата в ценах 1991 г.;
К
зп "99 - индекс пересчета заработной платы к уровню 1999 г.;
ЭМ и М"91- эксплуатация машин и механизмов в ценах 1991 г.;
К эм и М
“
99
- индекс пересчета для ЭМ и М к текущему уровню 1999 г.
Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.
Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и
формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета
сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. Впрактической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.
□ 9.4. Определение износа объекта недвижимости
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости
(обесценении) под воздействием различных факторов.
По мере эксплуатаци объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функционально соответствие текущему и тем более будущему использованию, связант,
С с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в неменьшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.
Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение
(О).
В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний (рис. 9.6).
Рис. 9.6. Классификация износа объектов недвижимости
Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.
Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В
стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между
восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.
Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.
Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям
(конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.
Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологичесого возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис. 9.7).
Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.
Рис. 9.7. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели
Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина,
используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих считать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.
Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико- эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.
Методы расчета физического износа зданий следующие:
• нормативный (для жилых зданий);
• стоимостный;
• метод срока жизни.
Нормативный метод расчета физического износа предполагает исполь зование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведок ственного уровня. В качестве примера можно назвать Правила оценк физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР М., 1990, применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.
В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.
Физический износ здания следует определять по формуле где F. - физический износ здания, %;
F. - физический износ /-го конструктивного элемента, %;
L. - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости I -го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;
п - количество конструктивных элементов в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной сто имости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, -по их сметной стоимости.
Условный пример расчета физического износа нормативным методом приведен в табл. 9.1.
Описанная методика применяется исключительно в отечественна практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:
• по причине своей
«нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;
• трудоемкость применения по причине необходимой детализации структивных элементов здания;
• невозможность измерения функционального и внешнего износа;
• субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.
В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.
Таблица 9.1
№ строки
Наименование элементов объекта
Удельный вес конструкции, элемента, %
Процент износа
Удельный вес х х процент износа
1 2
3 4
5 6
Фундамент
Наружные и внутренние капи- тальные стены и перегородки
Перекрытия
Кровля
-------------------------------------------
-------------------------------------------
25 35 30 10
------
------
15 20 25 30
------
------
375 700 750 300
------
------
Итого (стр. 1 + стр. 2+ ...+ стр. 9)
100
-
4200
Физический износ здания = 42% (4200/100)
Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.
Условный пример расчета физического износа стоимостным методом приведен в табл. 9.2.
Таблица 9.2
Элементы здания
Восстановительная стоимость элемента, у.е.
Объективно необходимые затраты на ремонт, у.е.
Износ,
%
Фундамент
Подземные и инженерные системы
Сантехника и водопровод
Энергосистема
Всего
3200 800 4000 8000 16 000 640 160 1200 2800 4800 20 20 30 35 300
Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода - обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.
Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, котороеможно выразить формулой.
где И - износ, %;
ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе техническ состояния элементов или здания в целом;
ФЖ - типичный срок физической жизни;
ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.
Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу где И - износ, %;
ФЖ - типичный срок физической жизни.
Применение формулы 9.5 также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле 9.4.
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
где И - износ, %;
ВС - восстановительная стоимость.
На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».
«Короткоживущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом
(кровля, сантехническое оборудование и т.п.).
«Долгоживущие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок я жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д)
«Устранимый физический износ «короткоживущих элементов»
возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания современем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтоб восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния.
Устранимый физический износ в денежном выражении определен как стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному
(табл. 9.3).
Таблица 9.3
Определение обесценивания, вызванного устранимым физическим износом
Наименование работ
Стоимость, у.е.
Ремонт участка протекающей кровли
Ремонт водопроводной сети
Внутренняя покраска и отделка
Обесценение, вызванное устранимым физическим износом
3200 4300 2700 10200
Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов (табл. 9.4).
Таблица 9.4
Определение обесценивания, вызванного неустранимым физическим износом компонентов с
коротким сроком жизни
Компоненты здания
Восстановительная стоимость за вычетом устранимого физического обесценения, у.е.
Хронологи- ческий или эффективный возраст, годы
Срок фи- зической жизни или ОСФЖ, годы
Износ,
%
Обесцене- ние, у.е.
Водопровод
Канализация
Отопление
Всего
10700 20000 25000 55700 5
5 5
20 25 30 25 20 17 2675 4000 4250 10925
Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни (табл. 9.4).
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологоического возраста и срока физической жизни здания (табл.
9.5).
Таблица 9.5
Определение обесценивания, вызванного неустранимым физическим износом
«долгоживущих элементов»
№ строки
Расчетные показатели
Значение показателей
1 2
3 4
5 6
7 8
9 10 11 12
Восстановительная стоимость здания, у.е.
Обесценение, вызванное устранимым физическим износом компонентов с коротким сроком жизни, у.е.
Обесценение, вызванное неустранимым физическим износом компонентов с коротким сроком жизни, у.е.
Восстановительная стоимость короткоживущих компонентов, у.е.
Восстановительная стоимость короткоживущих компонентов с учетом устранимого и неустранимого износа (стр. 4 - стр. 2 - стр. 3), у.е.
Восстановительная стоимость компонентов с долгим сроком жизни
(стр. 1 - стр. 4), у.е.
Обесценение, вызванное устранимым физическим износом компонентов с долгим сроком жизни, у.е.
Восстановительная стоимость компонентов с долгим сроком жизни с учетом устранимого физического износа (стр. 6 - стр. 7), у.е.
Эффективный возраст сооружения, лет
Типичный срок физической жизни здания, лет
Износ долгоживущих элементов (9:10) • 100, %
Обесценение «долгоживущих элементов» (811):100, у.е.
50000 10 200 10 925 55 700 34 575 444 300 20 000 424 300 30 90 33 248 435
Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответ ствии сего текущим или предполагаемым использованием.
Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.
Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью
воспроизводства и стоимостью замещения,
которая исключает из рассмотрения функциональный износ.
Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Причины функционального износа:
• недостатки, требующие добавления элементов;
• недостатки, требующие замены или модернизации элементов,
• сверхулучшения.
Недостатки, требующие добавления элементов, - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам.
Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается ак стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).
Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.
Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его
«под себя», вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.
Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.
В табл. 9.6 приводится пример расчета функционального устранимого износа.
Таблица 9.6.
Затраты на необходимый ремонт и отделку помещений под предполагаемое использование
Затраты на модернизацию:
1) система кондиционирования
2) -------------------------------------
Затраты на дополнение отсутствующих элементов:
1) установка охранной системы видеонаблюдения
2) -----------------------------------------------------------
Стоимость устранимого функционального износа - всего
18000 12000 8000 38000