Существует объективная закономерность роста ценности экологических благ. При этом по мере роста уровня (качества) жизни, исходя из закона предельной полезности, возникают повышающиеся потребности у покупателя объекта недвижимости не только в традиционных экологически чистых благах (отсутствие загрязнения воздуха, шума, наличие зеленых насаждений), но и в получении психосоциального экологического эффекта (возможность созерцания из окон своего дома или офиса природного ландшафта, прямого контакта с естественной природой и т.п.). Безусловно, такого рода элитарные объекты недвижимости обладают значительной рыночной стоимостью и объективно отражают тенденцию ее дальнейшего роста.
Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом экологических факторов необходима их экспертиза, позволяющая конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды рассматриваемого объекта.
Совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния. С позиции негативного влияния экспертиза должна проводиться на основе анализа окружающей среды по трем основным видам загрязнения: механическое, химическое и физическое.
Экспертиза негативных экологических факторов проводится с целью идентификации основных парамет ров качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его стоимости с учетом влияния этих факторов.
Механическое загрязнение - захламление (например, мусор) территории (участка земли) объекта недвижимости, оказывающее лишь механи ческое негативное воздействие без физико-химических последствий. В качестве единицы измерения уровня механического загрязнения могут был использованы показатели плотности захламления: отношение массы ил объема мусора на единицу площади (т/га, кг/м
2
и т. д.) либо доля ( в процентах)
захламленной площади к общей площади, занимаемой объектом недвижимости.
Химическое загрязнение - изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды (при наличии в структуре объекта недвижимости обособ- енного водного объекта), оказывающее негативное воздействие как непосредственно на объект недвижимости (снижение урожайности сельскохозяйственных культур на сельскохозяйственных угодьях, коррозия металлических конструкций зданий и сооружений и т. д.), так и на обитателей рассматриваемого объекта недвижимости (проживающих в жилом доме, работающих в офисе и т. д.). В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используются уровни концентрации
(мкг/м
3
, мг/л и т. п.) по отдельным ингредиентам примеси и по видам сред (воздух, вода, почва) либо кратности предельно допустимых концентраций и индексы уровня загрязнения соответствующей среды
(более подробно см. пар. 14.6).
Физическое загрязнение - изменение физических параметров окружаю- щей природно-антропогенной среды объекта недвижимости: тепловое, волновое (световое, шумовое, электромагнитное), радиационное и т. п.
• Тепловое загрязнение - рассматривается как повышение температуры среды вокруг объекта недвижимости, например, в связи с выбросами на гретого воздуха, отходящих газов и воды от источников загрязнения (про мышленных или иных предприятий), расположенных недалеко от рассмат риваемого объекта недвижимости. В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используется прирост температуры в градусах (атмос феры и водного объекта) относительно естественно-климатических усло вий данного географического ареала.
• Световое загрязнение - изменение естественной освещенности терри тории объекта недвижимости вследствие действия затенения от ближай ших объектов недвижимости и искусственных источников света. Такие изменения приводят к аномалиям в жизни человека, растений, животных, расположенных на территории рассматриваемого объекта недвижимос ти. В качестве измерения этих изменений используется прирост или умень шение световых потоков в люксах (лк) на единицу площади (лк/м
2
).
• Шумовое загрязнение - увеличение интенсивности шума сверх природного уровня, влияющее на проживающих либо работающих на рассматриваемом объекте недвижимости. В качестве единицы измерения используется уровень шума в децибелах (дБ) с коррекцией по шкале
«А» стандартного шумомера при логарифмическом осреднении за годовое (ночное) время. Такое увеличение интенсивности шума у человека вызывает повышение утомляемости, снижение умственной активности и при достижении 90-100 дБ постепенную потерю слуха.
Необходимо различать две категории шума и источников шума:
1) проникающие в помещение звуки, источники которых находятся вне рассматриваемого объекта недвижимости (жилой дом, офис и т. д.); к числу таких источников шумаотносятся: транспорт, шумящие агрегаты и установки производственных предприятий и других объектов, а также внешние шумы ( школьные дворы, спортивные площадки и т. д.); 2) звуки, проникающие в отдельна помещения рассматриваемого объекта недвижимости от источников i ходящихся в том же здании объекта недвижимости (шум лифтов и др'у г го инженерного оборудования здания, шумы, проникающие от соседни помещений здания, и т. д.).
• Электромагнитное загрязнение - изменения электромагнитны свойств среды, в пространстве которой находится объект недвижимое?!
(от линий электропередач, радио и телевидения, работы промышленных установок и т.д.), могут приводить к местным географическим аномали ям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым также относится человек. Этот вид загрязнения имеет достаточно многообраз ную систему измерений и поэтому при проведении экологической экспер тизы считается возможным лишь качественный анализ его характеристик т.е. можно ограничиться констатацией его наличия (либо отсутствия) и приведением перечня основных источников, их мощности (например, уро вень напряжения тока высоковольтной линии электропередач, мощность радиорелейной установки и т. д.) в зоне поражения рассматриваемого объекта недвижимости.
• Радиационное загрязнение - превышение естественного уровня содер жания радиационных веществ в среде, где находится рассматриваемый объект недвижимости. В качестве единицы измерения для этого вида загрязнения используются часовые и осредненные за год уровни радиации
(микрорентгены и т. д.). Источники радиации могут быть как внешние, так и внутренние относительно рассматриваемого объекта недвижимости. Внешние - это объекты типа АЭС, свалок промышленных отходов, промышленные и научно-исследовательские предприятия, обладающие ядерными установками и т. п., зона радиационного действия которых охватывает и место размещения рассматриваемого объекта недвижимости.Внутренние - это загрязненные либо радиационно небезопасные материалы, находящиеся в зданиях или сооружениях рассматриваемого объекта недвижимости (применение вторичного огнеупорного кирпича в кладке стен, каминов и др., ранее использованного для облицовки металлургических печей, вяжущих материалов, добытых из загрязненных карьеров, и т. п.).
При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с инвентаризацией и анализом рассмотренных выше негативных последствии загрязнения окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости определяются и характеристики благоприятных
(позитивных; экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный эко логический и психосоциальный эффект, существенно влияющий на рыночную стоимость объекта недвижимости. Например, если предположить что объект недвижимости находится в экологически чистой природно антропогенной среде, то экологический психосоциальный эффект может характеризоваться рядом позитивных экологических факторов:
•
наличие природного ландшафта и возможность его созерцания из окон данного объекта недвижимости;
• высокая и эффективная доступность обитателей объекта недвижимости к экологически чистым природным объектам (парк, водоем, заповедник, заказник и т. п.);
• разнообразие видов зеленых насаждений и их высокая экологическая эстетичность на территории размещения объекта недвижимости.
Многообразие такого вида экологических факторов далеко не исчерпывается представленным перечнем. Система измерений этих факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости, достаточно сложна, исходя из субъективной основы их ценности. В этой связи при проведении экологической экспертизы этих факторов можно ограничиваться лишь качественным анализом, но при этом аналитик должен достаточно полно раскрыть их качественную характеристику.
□ 14.2. Экономический ущерб от загрязнения окружающей среды (экстерналии) как потеря стоимости объекта недвижимости
В настоящее время можно считать доказанным наличие тесной связи между уровнем загрязнения воздушной и водной среды, с одной стороны, и такими медико-биологическими и физико-химическими процессами, как рост заболеваемости населения, ухудшение параметров функционирования естественных и искусственных экологических систем
(их продуктивности, устойчивости и т. п.) и усиление коррозии металлов и их сплавов -с другой. Например, существует тесная зависимость между атмосферным загрязнением и заболеваемостью населения бронхитом, катаром верхних дыхательных путей, эмфиземой, раком легких и рядом других болезней. Не вызывает сомнений также и отрицательное воздействие атмосферных загрязнений на урожайность, питательную и кормовую ценность сельскохозяйственных культур.
В аспекте эксплуатации (использования) объектов недвижимости изменение (ухудшение) качественного состояния его природно- антропогенной среды вызывает необходимость реализации специфических компенсационных мероприятий, направленных на преодоление или смягчение негативных последствий загрязнения.
Например, из-за уменьшения продуктивности природных объектов недвижимости в зонах загрязнения возникает необходимость в дополнительных затратах на поддержание их продуктивности, что сопровождается ростом издержек освоения и эксплуатации этих природных объектов, а следовательно, в конечном итоге приводит к снижению их ценности (стоимости).
Издержки предупреждения воздействия загрязненной окружающей
природно-антропогенной среды на объект недвижимости и
компенсации последствий этих воздействий рассматриваются как
«внешние»
экономические
издержки
для
его
владельца
(экстерналии), которые в практических расчетах определяются
как экономический ущерб от загрязнения среды объекту
недвижимости или потеря его стоимости.
Ключевую роль в учете влияния негативного экологического фактоп на стоимость объекта недвижимости играет показатель экономическог ущерба от загрязнения среды, который в некоторых отечественных и за рубежных источниках определяется как «внешние» экономические издеп. жки (для владельца оцениваемого объекта недвижимости) или как экстер. налии. Схематично алгоритм расчета экономического ущерба от загрязнения среды можно представить в виде последовательной цепочки блок-расчетов (см. рис. 14.1).
Рис. 14.1. Последовательность определения экономического ущерба
На рис. 14.2 более подробно представлена последовательность расчета экономического ущерба при оценке основных видов объектов недвижимости, начиная от наличия концентраций вредных примесей в окружающей среде.
Под «натуральным» ущербом понимаются негативные последствия действия загрязнений на поражаемые объекты недвижимости (например, потери урожайности сельскохозяйственных культур, уменьшение сроков службы объектов недвижимости), которые служат основой для денежной оценки ущерба. Особо следует отметить, что при оценке экономического ущерба от загрязнения окружающей среды объектов недвижимости также учитываются такие негативные последствия как повышение заболеваемости проживающего или работающего населения на этих объектах и рост текучести кадров. Это предопределяется объективной тесной связью населения с конкретными объектами недвижимости (жилье, офис, промышленное здание и т. д.). А так как объект недвижимости привязан к конкретному месту размещения, то изменение состояния окружающей среды объективно влияет на здоровье лиц, проживающих в данном жилом доме или работающих в офисе, промышленном здании или на ином объекте недвижимости. В конечном итоге, эти негативные последствия влияют и на рыночную стоимость конкретного объекта недвижимости.
Рассмотрим неуправляемые экологические факторы: источники и виды загрязнения атмосферы и влияния этих факторов на стоимость объекта недвижимости.
Рис. 14.2. Расчет экономического ущерба от загрязнения окружающей среды по основным видам объектов недвижимости
Из антропогенных источников по массе выбросов ведущими являются промышленные предприятия и автотранспорт.
Загрязнителями атмосферы служат пыль, сернистый газ, оксид углерода, оксиды азота, углеводороды и т. д., т. е. различные вещества, которые обладают существенно разным характером воздействия на опредленные объекты недвижимости. Поэтому одинаковые по массе выброс различных ингридиентов загрязнения приводят в итоге к неодинаковым размерам экономического ущерба от действия конкретных загрязнителей
Практические расчеты экономического ущерба носят приближенный характер не только из-за того, что не все потенциальные элементы ущерба можно в настоящее время оценить в денежном выражении, но из- за нехватки достоверной естественно-научной и социологической информации служащей базой для расчета элементов экономического ущерба (см. рис. 14
2 Решение такой комплексной проблемы как определение экономического ущерба от загрязнения требует совместных усилий специалистов различного профиля: метеорологов, медиков, биологов, социологов, экономистов и др.
Наиболее важной и сложной проблемой в цепочке связей является связь
«концентрация - натуральный ущерб». На величину натурального ущерба помимо действия загрязнений оказывает влияние ряд других факторов. Сложность заключается в выделении влияний (например, на изменение заболеваемости населения или урожайность сельскохозяйственных культур) среди прочих факторов для обоснованной оценки ущерба от загрязнения.
Для определения натурального и экономического ущерба от загрязнения окружающей среды применяются следующие методы:
• элиминирование факторов, не относящихся к загрязнению;
• метод эмпирических зависимостей;
• комбинированный метод эмпирических зависимостей с учетом элиминирования факторов, не относящихся к загрязнению.
Эти методы могут быть использованы в практике оценки стоимости недвижимости, если в качестве реципиента (объекта, находящегося в загрязненной окружающей среде) рассматривать объект недвижимости. U этом реципиент состоит из двух составляющих: материальной структ) (земельный участок, здания и сооружения, сельскохозяйственные угоди источник природных ресурсов и т. д.) и
«одушевленной» составляю (люди, проживающие либо работающие на объектах недвижимости, Р мещенных на загрязненных территориях).
Метод
1 ... 21 22 23 24 25 26 27 28 ... 41