Таблица 1.1
Квартал
Расчетная дата
Стоимость 1 м
2
общей площади, руб.
III кв. 1999 01.10.99 3 761
IV кв. 1999 01.01.00 3 977
I кв. 2000 01.04.00 4 480
II кв. 2000 01.07.00 4 651
III кв. 2000 01.10.00 4 801
IV кв. 2000 01.01.01 5 414
На дату
24.03.01
5 533
Таким образом, стоимость 1 м
г
общей площади вновь возведенного жилья, принимаемая в расчетах, равна 5533 руб.
Общая площадь квартиры — 72,2 м
2
. На основании этого расчетная восстановительная стоимость квартиры:
5533 • 72,2 = 399 482,60 руб.
В табл. 1.2 приведен расчет стоимости 1 м
2
общей площади, применимой для рассматриваемого объекта.
Таблица 1.2
№
Наименование коэффициента
Имеет (+)/ не имеет (-)
Факт
Справоч- но
ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА
1
ПАТОГЕННАЯ ЗОНА
1,10
а) положительная
+
1,1 б) отрицательная
_
0,95 2
СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА
1,02
а) социальные услуги удалены
—
0,95
б) частичное присутствие
-
1 в) присутствие всех социальных услуг
+
1,02 3
УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА
0,98
а) удаленные от центра районы
+
0,98
б) районы, примыкающие к центру
_
1,02
в) центр
_
1,1
4
ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ
1,00
а) трамвай
_
1 б)троллейбус
1 в) автобус г) все виды транспорта
+
1 1,1
Продолжение
п/п
Наименование коэффициента
Имеет (+)/ не имеет (-)
Факт
Справоч-но
5
РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, м
1,02
а) далее 500
-
0,984
б) в пределах 500
-
1
в) в пределах 100
+
1,02 6
ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА
1,03
а) загазованность выше ПДК
-
0,95
б) загазованность в пределах ПДК
-
1
в) отсутствие загазованности
+
1,03 7
БЛИЗОСТЬ ОПОРНОГО ПУНКТА
МИЛИЦИИ, км
1,02
а) далее 1
-
0,95
б) в пределах 1
-
1
в) в пределах 0,01
+
1,02 8
ШУМОВОЙ МЕШОК
1,01
а) выше уровня ПДУ
-
0,95
б) предельно допустимый уровень ПДУ
-
1
в ночное время 30 дБ
-
в дневное время 40 дБ
-
в) в пределах нормы ПДУ
+
1,01 9
ОРИЕНТИР НА СТОРОНЫ СВЕТА
1,01
а)север
-
1
б) юг
-
1
в)восток
+
1,01
г) запад
+
1,01 10
ГОД ПОСТРОЙКИ, лет
0,93
а) более 25
—
0,83
J>) 15-25
_
0,87
в) 10-15 0,9
г)5-10
+
0,93
Д)5
_
1
е) на момент оценки
_
1,05 11
МАТЕРИАЛ СТЕН
1,08
а) деревянный
0,9
б) панельный (крупноблочный)
1
в) панельный утепленный
+
1,08
г) кирпич
_
1,1 12
СЕРИЯ ДОМА
1,03
а) «хрущевка» малосемейная, гостинка
_
0,95
б) обычная
1
в) «астраханский проект», 135 «А»,
«Б» _серия
-
1,02
г) спецпроект, «румынский дом»
+
1,03
д) «воронежский проект»
_
1,025
е)старый фонд
-
0,98
Продолжение
№ п/п
Наименование коэффициента
Имеет (+)/ не имеет (-)
Факт
Справочно
13
ОТОПЛЕНИЕ
1,00
а) центральное
+
1 б) печное
-
0,95 14
ВОДОСНАБЖЕНИЕ
1,00
_
а) центральное
+
1 б)уличная колонка
-
0,95 15
ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ
1,06
а) центральное
+
1,06 б) титан
-
1 в)колонка
-
1,034
г) центральное и колонка
-
1,13 16
КАНАЛИЗАЦИЯ
1,00
а) внутренняя
+
б) уборная
-
0,9 17
ГАЗ
1,00
а) природный
+
1
б) балонный
-
0,9 18
ЭТАЖ
1,02
а) подвальный
-
0,85
б) цокольный
-
0,87
в) первый
-
0,9
г) 9-й и 8-й для девятиэтажного
-
0,92
д) 4-й для пятиэтажного, 7-й для девяти- этажного
—
1
е) с 3-го по 6-й этажи девятиэтажного
-
1,02
ж) 2-й и 3-й этажи пятиэтажного
+
1,02
з) 1 -й и 2-й этажи двухэтажного
—
1 19
ПЛАНИРОВКА КОМНАТ
1,00
а) смежные
_
0,967
б) изолированные
_
1,038
в) смешанные
+
1 20
ВЫСОТА ПОТОЛКА, м
1,04
а) до 2,5
_
0,97 6)2,5
_
1
в) до 3,0
+
1,04
г) свыше 3,0
_
21
ПЛОЩАДЬ КУХНИ, м
2
1,03
а) до 5,0 0,95
б) до 8,0
_
1
в) свыше 8,0
+
1,03 22
САН. УЗЕЛ
1,01
- а) смежный
_
0,98
б) раздельный
+
1,01
Продолжение
№
п/п
Наименование коэффициента
Имеет (+)/ не имеет (-)
Факт
Справочно
23
ВАННАЯ
1,01
а) в кафеле
+
1,01
б) покрашена
-
1
в) декоративная плитка
-
1,005 24
БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЯ
1,10
а) отсутствие балкона (лоджии)
-
0,97
б) сушилка, балкон
-
1,01
в) лоджия 3,0 м
-
1,01
г) лоджия 6,0 м
-
1,03
д) лоджия 9,0 м
-
1,05
е) две лоджии
+
1,1 25
ВХОДНЫЕ ДВЕРИ
1,02
а) деревянные
-
0,95
б) дерматин, утепленные
-
1
в) металлические
+
1,02
г) двойные
-
1,01 26
ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ
ПОМЕЩЕНИЯ
1,01
а) антресоли
-
1
б) кладовая
-
1,01
в) встроенные шкафы 3 м
2
и др.
+
1,01
г) помещение для сушки
-
1,1 27
ОСВЕЩЕННОСТЬ, %
1,00
а) 100
+
1
б) затемненность 10-15
-
0,95
в) затемненность до 30
-
0,93
г) затемненность до 50
-
0,9 28
НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА
1,01
а) есть
+
1,01
б) нет
-
1 29
ОКНА ВЫХОДЯТ
1,01
а) на улицу
—
0,95
б) во двор
-
1
в) на улицу и во двор
+
1,01 30
ПОЛЫ
1,05
а) доски
—
1
б)линолеум
_
1,01
в) паркет
_
1,1
г) ковровое покрытие
+
1,05 31
СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ
1,03
а) хорошее
_
1
б)отличное
+
1,03
в) новая
-
1,02
Продолжение
№
ГЙ1
Наименование коэффициента
Имеет (+)/ не имеет (-)
Факт
Справоч но г) нужен капитальный ремонт
-
0,9 д) нужен косметический ремонт
-
0,95
32
ПРЕСТИЖНОСТЬ
1,00
а) художественная отделка
-
1,2 б)стандартная
+
1
в) непрестижная
-
0,9
Итоговый коэффициент
1,8367
Скорректированная стоимость 1 м
2
общей площади рассматриваемой квартиры составляет:
5533- 1,8367= 10162,46 руб.
Перечень строительных материалов, изделий, услуг и работ, использованных при производстве работ в квартире, приведен в табл.
1.3.
Таблица 1.3
Наименование материалов
Количе- ство
Пло- щадь
Стои- мость за единицу, руб.
Полная стоимость, руб.
Доля уста- новки ра- бот, % от стоимости материалов
Стоимость материало в с работой, руб.
Ручки дверные
3 85 255,00 50 382,50
Ручки дверные пово- ротные
6 360 2160,00 50 3240,00
Ручки дверные
1 318 318,00 50 477,00
Выключатели
10 30 300,00 50 450,00
Звонок электрический
1 168 168,00 60 268,80
Обои потолочные
244,9 150 6805,50
60
10888,80
Обои стеновые высше- го качества
187,0 150 5197,16 60 8315,47
Обои стеновые сред- ние
26,2 50 243,03 60 388,86
Клей обойный
6 50
300,00
60
480,00
Двери межкомнатные
4 5,6 3500 14000,00 50 21000,00
Двери в ванную и туа- лет
2 2,8 550 1100,00 50 1650,00
Дверь входная
1 1,6 5200 5200,00 50 7800,00
Двери в шкафы
2 2,8 156 312,00 60 499,20
Покраска в 2 слоя, кг
3 18,9 363 363,00 60 J
580№^.
Продолжение
------------------------------ ■
Наименование материалов
Количе- ство
Пло- щадь
Стои- мость за единицу, руб.
Полная стоимость, руб.
Доля уста- новки ра- бот, % от стоимости материалов
Стоимость материалов с работой, руб.
Унитаз
Ванна
Смеситель
Смеситель на кухню
Плитка керамическая
Клей для плитки
Линолеум
Мойка
Ковролин
Глазок
Замок
Бачок
Раковина
Плинтус длиной 3 м
Блоки оконные
Остекление блоков оконных
1 1
1 1
5 1
1 1
1 1
81,05 2
2 35,9 12 53,7 27 780 2500 660 870 100 95 185 550 169 100 450 550 490 80 1500 100 780,00 2500,00 660,00 870,00 3590,90 475,00 2223,70 550,00 9075,30 100,00 450,00 550,00 490,00 2161,33 3000,00 200,00 60 60 60 60 60 60 50 60 60 50 50 60 60 50 60 60 1248,00 4000,00 1056,00 1392,00 5745,44 760,00 3335,55 880,00 14520,48 150,00 675,00 880,00 784,00 3242,00 4800,00 320,00
Стоимость материалов с учетом установки
100209,90
С учетом данных табл. 1.3 рассчитаем стоимость квартиры
10162,46 • 72,2 =733729,61 руб.
Рыночная стоимость затрат на производство ремонтных отделочных работ, произведенных в квартире, составляет 100209,90 руб.
Рассчитаем стоимость квартиры с учетом затрат на производство ремонтных отделочных работ:
733729,61 + 100209,90 = 833939,51 руб.
I
Определение величины накопленного износа
Величина накопленного физического износа определялась на основе:
• анализа технического состояния конструкций жилого дома по ул. Энергетическая, 11, корп. 2;
• анализа технического состояния квартиры № 24 в жилом доме по тому же адресу;
где Ф
3
- физический износ здания, %;
Ф
К/
. - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %• /. - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдел ной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной cтоимости здания;
п - число отдельных конструкций, элементов или систем здания.
Расчет физического износа здания представлен в табл. 1.4.
Таблица 1.4
Наименование конструкций
Доля от общей стоимости, %
Фактический физический износ элемента,
%
Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменты
Стены
Перегородки
Перекрытия
Крыша
Полы
Лестницы
Окна и двери
Отделка внутренняя
Прочие работы
Санитарно-технические устройства
Электротехнические устройства
4,00 18,00 6,00 10,00 6,00 12,00 6,00 12,00 8,00 9,40 6,40 2,20 5
5 5
5 5
10 5
10 10 5
10 10 0,20 0,90 0,30 0,50 0,30 1,20 0,30 1,20 0,80 0,47 0,64 0,22
Итого
7,03
В результате произведенных расчетов физический износ объекта составил 7,03%.
С учетом накопленного физического износа стоимость объекта оценки составит:
833939,51 • ( 1- 7,03/100)= 775330,75 руб.
• правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р), а также на основании произведенного осмотра.
Накопленный износ рассчитывается по формуле
Стоимость объекта, полученная затратным методом с учетом округ- ления, составляет: 775 330 руб. (Семьсот семьдесят пять тысяч триста тридцать рублей).
Сравнительный подход
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.
Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:
1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.
2. Выбор параметров сравнения.
3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.
4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.
На день оценки Оценщик располагает информацией по предложениям к продаже восьми объектов, сопоставимых с рассматриваемым, расположенных в г. Астрахани, имеющих примерно аналогичную планировку комнат и одинаковый набор коммунальных услуг. В табл. 1.5 приведены основные параметры этих объектов.
Таблица 1.5
Район
Улица
Этаж
Число эта- жей
Жилая пло- щадь,
м
2
Общая пло- щадь,
м
2
Сан- узел
Состоя- ние кварти- ры
Стои- мость, тыс. руб.
Кировский
Тот же
Барсовой
Рылеева
С.
Перовской
3 3 6
5 9 9
43 37 38 70 60 68
Раздель ный
То же
и
Нет данных
Требу- ется ремонт
Требу- ется евроре- монт
540 432 567
Продолжение
Район
Улица
Этаж Число эта- жей
Жилая пло- щадь, м
2
Общая пло- щадь, м
2
Сан- узел
Состоя- ние кварти- ры
Стои- мость, тыс. руб.
Ленинский
Тот же
Советский
Жилая
Б. Алексеева
Яблочкова
Звездная
Луконина
9 7
2 1
8 9
9 5
9 9
46 42 47 50 38 70 70 79 66 61
Раз- дель- ный
и
и
и
Удовле- твори- тельное
То же
Требует ремонт а
Удовле- твори- тельное
Тоже
391,5 378 4 32 405 472,5
Теория оценки предоставляет достаточное количество методик расчета рыночной стоимости объекта при применении подхода с точки зрения сравнения продаж. В их числе - метод парного сравнения продаж, метод относительного сравнительного анализа, корреляционно-регрессионный анализ и др.
В данном случае применен метод корреляционно-регрессионного анализа. Он выбран не случайно, так как его математический аппарат дает возможность определить зависимость цены объекта от нескольких параметров, включая такие, оценка которых возможна лишь экспертным путем, а специфика объекта оценки (в данном случае квартиры) заключается в том, что на его стоимость существенно влияет множество факторов.
В общем виде зависимость цены объекта от его параметров:
где V
- цена объекта;
х„х
7
,...,х
п
-параметры.
Задача заключается в том, чтобы найти математическое выражение функции путем обработки имеющейся информации о ценах и параметра: объектов-аналогов. Последовательность действий при построении математической модели регрессионного типа такова:
1. Выбор параметров, в наибольшей степени влияющих на уровень цены объекта-аналога.
2. Выбор вида уравнения регрессии (формы зависимости цены от параметров).
3. Формирование массива исходной информации.
4. Определение коэффициентов уравнения регрессии.
5. Анализ полученных результатов и проверка адекватности модели.
6. Определение стоимости объекта оценки на основе полученной модели.
Произведем множественный регрессионный анализ на основании информации, полученной для приведенных выше аналогов объекта оценки. В качестве параметров (факторов регрессии) будем использовать следующие параметры приведенных объектов:
Фактор 1. Этаж, на котором расположена квартира, - относительная безразмерная величина, отражающая коэффициент удорожания объекта в зависимости от этажа расположения и количества этажей в доме. В данном случае, исходя из приведенных параметров объектов-аналогов, шкала разброса значений имеет вид: 1-й, 9-й и 8-й этажи девятиэтажного дома, 7-й этаж девятиэтажного дома, средний этаж (2-3-й пятиэтажного дома, 3-6-й девятиэтажного). Значение поправочного коэффициента определено экспертно на основе проведенного анализа рынка недвижимости с использованием метода парных продаж.
Фактор 2. Размер жилой площади - количественный параметр.
Фактор 3. Размер общей полезной площади - количественный параметр.
Фактор 4. Наличие или отсутствие балкона или лоджии - относительная безразмерная величина, отражающая коэффициент удорожания объекта в зависимости от наличия или отсутствия балкона и(или) лоджии. В данном случае возможны следующие варианты: отсутствует балкон и(или) лоджия, имеется балкон, имеется балкон и лоджия (два балкона), имеется лоджия и сушилка (две лоджии).
Фактор 5. Район расположения дома - относительная безразмерная величина, отражающая коэффициент изменения стоимости объекта в зависимости от района города, в котором расположен рассматриваемый объект, его транспортной доступности и предпочтений потенциальных покупателей.
Фактор 6. Текущее состояние квартиры - относительная безразмерная величина, отражающая коэффициент удорожания объекта в зависимости от степени готовности объекта к заселению и проживанию, необходимости проведения ремонта и объема ремонтных работ. Значение поправочного коэффициента определено экспертно на основе проведенного анализа рынка недвижимости с использованием метода парных продаж.
Формируем массив исходной информации с указанием диапазонов зависимых и независимых параметров. В качестве базы для определения коэффициентов выбраны параметры объекта оценки (табл. 1.6).