Материал: Основные понятия оценки недвижимости. 7Глава Понятия, цели и принципы оценки недвижимости

Наиболее вероятные покупатели Не выявлены
Опасности, вызванные окружаю- Не выявлены ш
ей средой ценность в качестве природного, Не выявлена культурного, развлекательного или научного объекта
Территориально-экономическая 28-я территориально-экономическая зона зона
Дата оценки 24 марта 2001 г.
Основные
предположения
и
ограничивающие условия
Нижеследующие условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего отчета.
Общие условия
Настоящий отчет достоверен в полном объеме и лишь в указанных в отчете целях. Ни одна из Сторон не может использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.
Положения об ответственности
В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель.
При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее провер- ки. Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связан с вы- водами о стоимости оцениваемых объектов.
Освобождение от ответственности
От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу объекта или оцененного имущества, кроме как на основании официального вызова суда.
Описание имущества
Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.
Движимое и недвижимое имущество объекта оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества и долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в отчете.
Оценщик не производил измерительных работ на местности и не принимает на себя ответственности за таковые.

Оценщик не обязан приводить полное описание методик анализа и расчетов, являющихся интеллектуальной собственностью Оценщика.
Скрытые характеристики и дефекты
Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, скрытые характеристики и дефекты, которые невозможно обнаружить ин путем, кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов и спецификаций.
Заключительные положения
Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из достоверных, по мнению Oценщика, источников. Тем не менее Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому там, где это возможно, с делает ссылки на источник информации.
Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные изменения которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и таким образом повлиять на суждение Оценщика.
Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины рыночной стоимости собственности. Это не является гарантией того, что собственность будет продана согласно величине оцененной стоимости.
Конфиденциальность
Без письменного согласия Оценщика Заказчик должен принять условие сохранять конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Оценщика. Согласно установленным профессиональным стандартам, привлекаемые к работе эксперты Оценщика также сохраняют конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Заказчика, или рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.
Назначение оценки
Назначением настоящей оценки является определение стоимости
ОБЪЕКТА для реализации имущественных прав.
Цель оценки
Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости
ОБЪЕКТА.
Используемое определение стоимости и дата оценки
Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ под рыночной
стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данны объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции,

когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сто- рона не обязана принимать исполнение;
. стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей- либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Оценка произведена по состоянию на 24 марта 2001 г.
Описание и анализ объекта оценки
Для проведения настоящего анализа Оценщику была предоставлена следующая документация:
Технический паспорт БТИ № 31409/6 от 07.02.01 г. на квартиру по адресу ________________________________________________________ .
Договор купли-продажи от «_______» __________ , заключенный между
Описание объекта оценки
Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение (помещение) и
сооружение (инв. № 3 1409/6, дата заполнения 07.02.01 г.). Объектом оценки является трехкомнатная квартира, состоящая из трех жилых комнат, кухни, прихожей, двух коридоров, двух встроенных шкафов, подсобной, ванной, санузла, двух лоджий, общей полезной площадью
72,2 м
2
, в том числе жилой площадью - 46,0 м
2
, высота потолка - 2,7 м.
Квартира расположена в пятиэтажном панельном жилом доме 1995 г. постройки.
Распределение площадей: первый коридор - 1,2 м
2
(№ 2 по плану
Технического паспорта); второй коридор - 2,6 м
2
(№ 6 по плану
Технического паспорта); прихожая - 3,9 м
2
(№ 10 по плану Технического паспорта); подсобная - 1,7 м
2
(№ 3 по Техническому паспорту); первый шкаф - 0,6 м
2
(№ 11 по Техническому паспорту); второй шкаф - 0,2 м
2
(№ 13 по Техническому паспорту); кухня - 8,1 м
2
(№ 7 по Техническому паспорту); первая

жилая комната - 13,7 м
2
(№ 1 по плану Технического паспорта); вторая жилая комната - 11,9 м
2
(№ 4 по плану Технического паспорта); третья жилая комната - 26,4 м
2
(№ 5 по плану Технического паспорта); туалет *
1,1 м
2
; ванная - 4,5 м
2
. Площади нежилых помещений согласно
Техническому паспорту двух лоджий - 2,1 и 2,0 м
2
Электроосвещение, газоснабжение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное) - централизованные.
Прихожая (№ 10 по плану Технического паспорта) - прямоугольная Полы - ковролин (имп.); стены окрашены водно- дисперсной краской (имп )• входная дверь - двойная, внутренняя деревянная филенчатая; наружная дверь - металлическая; потолок окрашен водно-дисперсной краской (имп) Из прихожей имеется вход в зал, в прихожей встроены два шкафа; электроустановочные изделия - импортные (Турция).
Жилая комната - зал (№ 5 по плану Технического паспорта).
Полы -ковролин (имп.) по бетонной стяжке; стены - обои шелкография
(имп.), потолок - обои бумажные тисненые (имп.); окна - двойные, створчатые окрашены масляной краской; арка в коридор, ведущий на кухню, в ванную и туалет; электроустановочные изделия - импортные
(Турция).
Коридор (№ 2 по плану Технического паспорта) - квадратный.
Полы -ковролин (имп.) по бетонной стяжке; стены - обои шелкография
(имп.); потолок - обои бумажные тисненые (имп.). Из коридора имеется вход в спальни и подсобное помещение.
Жилая комната - спальня (№ 1 по плану Технического паспорта).
Полы -ковролин (имп.) по бетонной стяжке; стены - обои шелкография
(имп.); потолок - обои бумажные тисненые (имп.); окна - деревянные, двойные, створчатые, окрашены эмалью; электроустановочные изделия - импортные (Турция).
Жилая комната - спальня (№ 4 по плану Технического паспорта).
Полы -ковролин (имп.) по бетонной стяжке; стены - обои шелкография
(имп.), потолок - обои бумажные тисненые (имп.); окна - деревянные двойные, створчатые, окрашены эмалью; имеется вход на лоджию; электроустановочные изделия - импортные (Турция).
Лоджия (из спальни). Полы - плитка керамическая метлахская; стены и потолок окрашены водно-дисперсной краской (имп.); окна - одинарные во всю стену, окрашены масляной краской.
Коридор (№ 6 по плану Технического паспорта) - прямоугольный.
Полы ковролин (имп.) по бетонной стяжке; стены - обои шелкография
(имп. потолок - обои бумажные тисненые (имп.). Из прихожей имеется вхо в кухню, ванную, туалет; электроустановочные изделия - импортные
О УР" ция).
Кухня. Полы - линолеум по бетонной стяжке и ДВП; стены – обои виниловые (имп.); потолок - обои бумажные тисненые (имп.); имеется арка на лоджию; электроустановочные изделия - импортные (Турция).

Лоджия (из кухни). Полы - линолеум по бетонной стяжке и ДВП; стены - обои виниловые (имп.); потолок - обои бумажные тисненые
(имп.); окна - одинарные во всю стену, окрашены эмалью.
Ванная комната. Пол - керамическая плитка; стены - кафельная плитка, потолок - плитка потолочная; сантехника: ванная, раковина, смеситель - имп.; дверь - деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурированной полимерной пленкой.
Туалет. Пол - керамическая плитка; стены - кафель; потолок – плитка потолочная; сантехника: унитаз-компакт - имп.; дверь - деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурированной полимерной пленкой; noлки - деревянные, оклеены текстурированной полимерной пленкой.
Местоположение объекта оценки
Объект оценки расположен в Ленинском районе г. Астрахани по адресу
______________________________
в 28-й территориально-экономическо зоне г. Астрахани.
28-я территориально-экономическая зона с севера и северо-востока oграничена автодорогой Астрахань - Аксарайск, с востока - проездом № 6, с юга - проездом № 2 (ул. Энергетической), с запада - проездом № 13, ул. Румынской до проезда № 2 ул. Энергетической, с северо-запада - железнодорожными путями до автодороги Астрахань - Аксарайск.
Объект расположен в жилом районе, удаленном от центра города
Астрахани, с хорошей транспортной доступностью и достаточно развитой инфраструктурой. Плотность застройки в этом районе достаточно высокая. Средний возраст окружающих жилых домов относительно небольшой - 5 лет.
Анализ
наилучшего
и
наиболее
эффективного использования
Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зона и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом пятиэтажном доме, то наилучшим использованием принимаем
использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.
Определение стоимости объекта
Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применения каждого из подхо дов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяются в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.
Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.
Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).
Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функци- ональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.
Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:
1) рассчитать восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;
2) установить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;
3) определить предпринимательский доход;
4) установить величину накопленного износа;
5) рассчитать остаточную стоимость объекта оценки.
Определение восстановительной стоимости
Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира, определение стоимости затратным методом может не учитывать некоторые аспекты, например указанный выше расчет стоимости земельного участка. При определении стоимости будем пользоваться относительными показателями, отражающими стоимость затрат на строительство объектов жилого фонда. Таким относительным показателем может являться расчетная стоимость 1 м
2
общей площади жилых домов по объектам представителям, предоставляемая
Региональным центром по ценообразованию в Роительстве при
АООТ «Астрахангражданпроект». По состоянию на 1 января 2001 года расчетная стоимость 1м
2 общей площади составляла 5414 руб.
Экстраполируя тенденцию роста данного показателя в течение 1999-
2000 гг. к дате оценки при помощи стандартной функции пакета
Microsoft Excel 97 «ТЕНДЕНЦИЯ», получаем значение расчетной стоимо сти 1 м
2
общей площади на дату оценки 5533 руб. Исходные данные результаты расчета приведены в табл. 1.1.