Материал: Основные понятия оценки недвижимости. 7Глава Понятия, цели и принципы оценки недвижимости

Таблица1.6
Факторы множественной регрессии
Зависи- мый па- раметр
№ аналога
1.
Этаж
2.
Жилая площадь
3.
Общая площадь
4.
Наличие балкона
5. Рай- он
6. Состоя- ние квартиры
Цена,
ТЫС. руб.
Объект
1 2
3 4
5 6
7 8
1 1
0,9 0,9 0,9 1
0,9 0,95 0,9 47 43 37 38 46 42 47 50 38 72 70 60 68 70 70 79 66 61 0,95 0,95 0,9 0,9 0,9 0,95 0,9 0,95 0,95 0,95 1
0,95 1
0,95 1
1 0,9 1
1,1 1
1 1
0,9 0,9 0,95 0,9 0,95 663 169 540 000 432 000 567 000 391 500 378 000 432 000 405 000 472 500
Для обработки полученного массива данных используем стандартную функцию линейного регрессионного анализа «ЛИНЕЙН», входящую в стандартную поставку пакета анализа данных электронной таблицы
Microsoft Excel 7.0. Данная функция рассчитывает статистику для ряда данных с применением метода наименьших квадратов, чтобы вычислить прямую линию, которая наилучшим образом аппроксимирует имеющиеся данные. Функция возвращает массив, который описывает полученную прямую. Уравнение прямой в общем случае имеет вид:
где у - значение функции регрессии;
т - коэффициент регрессии;
х - значение i-го фактора; i - количество факторов;
b - свободный член уравнения регрессии.
Расчеты с использованием функции «ЛИНЕЙН» дали следующие результаты:
Ь
о
= - 2062412,5; />, = -315652,1; Ь
г
= 5237,3; Ь
3
= -974,5; Ь
л
= 791818,7;
Ь
5
= 581102,0; £
6
= 1423827,0.
Модель для определения стоимости объекта оценки имеет вид:
К = -2062412,5-Ф,-315652,1-Ф
2
+5237,ЗФ
3
-974,5-Ф
4
+ +791818,7Ф
5
+581102,0-Ф
6
+1423827,0,
где Ф,, Ф
2
, ..., Ф
6
- значения факторов.

Адекватность модели подтверждается высоким значением множествен- ного коэффициента корреляции R
2
= 0,7577. Иными словами, полученная модель на 75,77% объясняет изменчивость стоимости объекта при изменении учитываемых в модели факторов. Расчет значения осуществлен в рамках той же программы, что и расчет коэффициентов регрессии.
V= -2062412,5-1-315652,1-46,6 + 5237,3-72,2-974,5-0,95 + 791818,7-0,95 +
+ 581102,0-1,1 + 1423827,0 = 663 169 руб.
Стоимость объекта оценки, полученная на основе сравнительного подхода с учетом округления, составляет: 663 169 руб.
(Шестьсот шестьдесят три тысячи сто шестьдесят девять рублей).

Предоставляемая информация, безусловно, имее значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.
2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Кроме того, оценка существенных параметров объекта (построение таблицы значений факторов регрессии) проведена по укрупненной шкале. Тем не менее можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.
С учетом вышеизложенного, в табл. 1.7 приведены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.
Таблица 1.7
(%)
Подход
Показатели затратный сравнительный
Достоверность и полнота информации
Допущения, принятые в расчетах
Способность учитывать действительные на- мерения покупателя и продавца
Способность учитывать конъюнктуру рынка
Способность учитывать размер, местополо- жение и доходность объекта
50 45 30 35 30 50 55 70 65 70
Итого
38 62
Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб.) опреде- ляется по формуле где V
x
и V
2
- стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравтельным подходами, руб.;
Q
1
и Q
2
- средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.
Рыночная стоимость объекта
V = 775330,75 • 0,38+663 169 • 0,62 = 705790,20 руб.
Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением м етодик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость ОБЪЕКТА оценки, включающего в себя
трехкомнатную
квартиру,
расположенную
по
адресу:
---------------------------------------------------------------------------------------------
,
по состоянию на 24 марта 2001 г., с учетом округления составляет:
706 000 руб. (Семьсот шесть тысяч руб.)
Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.п.
Генеральный директор _____________________
Список
использованной
литературы
Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР.
Утверждены постановлением Совета Министров СССР от 22 октября
1990 г. № 1072.
Информационный бюллетень «Цены на лаки, краску, сантехнику, металлоизделия и основные строительные материалы по предложениям предприятий города Астрахани». Выпущен отделом координации строи- тельства при Главном управлении архитектуры и градостроительства администрации г. Астрахани, 1999 г.
Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень
«Индексы цен в строительстве», издаваемый фирмой КО-ИНВЕСТ.
Правила оценки физического износа жилых зданий, ВСН 53-86 (р) /
Госгражданстрой. - М.: Прейскурантиздат, 1988.
Прокопишин А. П. Капитальный ремонт зданий: Справочник инжене- ра-сметчика: В 2-х т. Т. 2. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Стройиздат,
1991.
Специализированный журнал «Основные средства». - 1999. -№ 8-19.
Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости / СПбГТУ. - СПб., 1997.

Приложение II
Отчет об оценке рыночной стоимости складской недвижимости
Уважаемый ------------------------------------------- — ___________ /
В соответствии с договором № ... от 04.05.2001г., заключенным между
Вами и обществом с ограниченной ответственностью, в лице генерально го директора, были произведены осмотр и оценка рыночной стоимости
ОБЪЕКТА, состоящего из здания склада, находящегося по адресу
______________ , по состоянию на 4 мая 2001 г.
Целью оценки является определение рыночной стоимости ОБЪЕКТА для купли-продажи, мены.
Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее. Полная характеристика
ОБЪЕКТА оценки, необходимая информация и расчеты представлены в отчете, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а толь- ко в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений.
Приведенные ниже расчеты и анализ, позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость ОБЪЕКТА, по состоянию на 4 мая 2001 г., с учетом округления составляет
45 000 руб. (Сорок пять тысяч руб.).
Настоящий отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 i № 135-ФЗ; государственными стандартами: ГОСТ Р 51195.0.01-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения», ГОСТ Р 51195.0.02
«Единая система оценки имущества. Термины и определения» от 1 январ
1999 г.; стандартами Российского общества оценщиков: СТО РОО 27-01-
93 «Кодекс профессиональной этики членов РОО», СТО РОО 20-01-96 « щие понятия и принципы оценки», СТО РОО 20-02-96 «Рыночная стоимость как база оценки», СТО РОО 20-03-96 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости», СТО РОО 20-05-96 «Оценка ссудного обеспечения, залога обеспечения долговых обязательств», СТО РОО 21-
01-95 «Оценка недвижимости»,

«Едиными стандартами профессиональной практики оценки»
«Международными стандартами оценки» Международного комитета по стандартам оценки имущества (TIAVSC).
Если у Вас возникнут какие-либо вопросы, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.
Благодарим Вас за возможность оказать Вам услугу.
Генеральный директор _____________________________________
План отчета по оценке
Предпосылки оценки
Классификация недвижимости для оценки стоимости
Базы оценки и виды стоимости. Термины и определения
Виды и цели оценки
Описание и анализ объекта оценки
Анализ местоположения объекта оценки
Описание объекта оценки
Техническое состояние объекта оценки
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
Определение рыночной стоимости объекта
Затратный подход
Сравнительный подход
Доходный подход
Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта
Список использованной литературы
Предпосылки оценки
Основные предположения и ограничивающие условия
Нижеследующие условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего отчета.
Общие условия
Настоящий отчет достоверен в полном объеме и лишь в указанных в
Отчете целях. Ни одна из Сторон не может использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

Положения об ответственности
Всвоих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель.
При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленной ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки. Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связан выводами о стоимости оцениваемых объектов.
Освобождение от ответственности
От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу объекта или оцененного имущества, кроме как на основании официального вызова суда.
Описание имущества
Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное неоговорено специально.
Движимое и недвижимое имущество объекта оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества и долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в отчете.
Оценщик не производил измерительных работ на местности и не принимает на себя ответственности за таковые.
Оценщик не обязан приводить полное описание методик анализа и расчетов, являющихся интеллектуальной собственностью Оценщика.
Скрытые характеристики и дефекты
Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, скрытые характеристики и дефекты, которые можно обнаружить только каки либо иным путем, кроме обычного визуального осмотра или путем изучения технической документации и спецификаций.

Заключительные положения
Информация, оценки и мнения, полученныеОценщиком и содержащися в настоящем отчете, были получены из достоверных, по мнен ию Оценщика, источников. Тем не менее Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому гам, где это возможно, он делает ссылки на источник информации.
Мнение Оценщика относительно рыночно)«стоимости объекта оценки является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты отразиться на рыночных факторах и таким образом повлиять на суждение Оценщика.
Отчет об оценке содержит профессиональна мнение Оценщлка относительно величины рыночной стоимости объекта оценки. Это не является гарантией того, что собственность будет продана согласно величине оцененной стоимости.
Конфиденциальность
Без письменного согласия Оценщика Заказчик должен принять условие сохранять конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Оценщика. Согласно установленным профессиональным стандартам, привлекаемые к работе эксперты
Оценщика также сохраняют конфиденциальность в отношении любой информации полученной от Заказчика, или рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.
Классификация
недвижимости
для
оценки стоимости
Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:
■ специализированная недвижимость;
■ неспециализированная недвижимость.
Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, Местом положения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продя ся или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиц или для развития и освоения.
Для различных оценок, в зависимости от целей владения, недвижимость делится на категории.
Порядок отнесения недвижимости к конкретному классу и категори должен быть согласован с клиентом, если иное не предусмотрено действующими нормативными актами.
Базы оценки и ввды стоимости. Термины и определения
Общие положения
База оценки, выбираемая для каждого конкретного случая, должна соответствовать цели оценки, классу и категории недвижимости.
Базы оценки, в зависимости от исходных предпосылок их определения, подразделяются на рыночные и нерыночные.
К рыночным базам оценки относятся следующие виды стоимости, определяемые как стоимость в обмене исходя из состояния сегмента рынка конкретного типа недвижимости на дату оценки:
■ Рыночная стоимость;
■ Рыночная стоимость при существующем использовании.
К нерыночным базам оценки относятся следующие виды стоимости, определяемые расчетным путем либо исходя из потребительских характеристик недвижимости, либо на основе предварительно определенной рыночной стоимости, либо в соответствии с государственными или ведом ственными нормативами:
остаточная стоимость замещения;
стоимость реализации;
стоимость ограниченной реализации;
инвестиционная стоимость;
страховая стоимость;
налогооблагаемая стоимость;
утилизационная стоимость.