Материал: Основные понятия оценки недвижимости. 7Глава Понятия, цели и принципы оценки недвижимости

Экономические районы
Коэффициенты экологической ситуации и
Российской Федерации экологической значимости (К
г
)
Поволжский Северо-
Кавказский Уральский
Западно-Сибирский
Восточно-Сибирский
1,9 1,6 2,0 1,2 1,4
Дальневосточный
1,0
Таблица V.2 Поправка,
учитывающая тип территории (а
д
)
Тип загрязненной территории
Поправка
Отдаленные от населенных мест и неудобные для сельскохозяйственного освоения земли, не представляющие ценности для сохранения в качестве ландшафтных и заповедных зон Отдаленные от населенных мест лесные угодья, не представляющие ценности для сохранения в качестве заповедных зон Отдаленные от населенных мест сельскохозяйственные земли, не требующие специальных мелиоративных мер Селитебная территория сельских населенных мест и прилегающие сельхозугодья
Территория промышленных предприятий и промузлов (включая санитарные защитные зоны) Селитебная территория города с населением до 100 тыс. чел. Орошаемые сельскохозяйственные земли, прилегающие к городской черте Селитебная территория города с населением, тыс. чел.: от 100 до 250 от 250 до 500 более
500 Территория пригородных зон отдыха, парковых и лесопарковых массивов, гослесфонда вблизи городов и населенных пунктов
Территория курортных зон, историко-архитектурных памятников, заповедников, заказников, охраняемых государством, мест массового отдыха трудящихся в городах и населенных пунктах
0,1 0,3 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,5 1,8 2,0 2,5 3,0

Таблица V.3
Удельный экономический ущерб от выбросов 1 т
некоторых вредных веществ в атмосферу* (d)
Ингредиент
Ущерб, руб./ год
Пыль (каменноугольная) Диоксид серы
(сернистый газ) Диоксид азота Оксид углерода
* Перечень показателей удельного эконом основе базовых нормативов платы за выбр окружающую среду (см. вышеуказанные норма
3410 102 300 128 650 1550
ического ущерба можно расширить на эсы, сбросы загрязняющих веществ в гивно-методические документы).
Таблица V.4
Поправка, учитывающая характер рассеивания твердых выбросов в
атмосфере (/)
Приведен-
Приведенная высота выбросов, м ная разность температур,
°С
До
20 40 60 80 100 120 140 160 180 200
До 20 40 60 80 100 125 150 175 200 250 300 и более
1,52 1,53 1,47 1,40 1,40 1,33 1,35 1,27 1,27 1,20 1,13 1,33 1,33 1,27 1,20 1,13 1,13 1,07 1,00 1,00 0,93 0,92 1,20 1,13 1,13 1,07 1,50 0,93 0,93 0,92 0,92 0,80 0,73 1,13 1,07 1,00 0,93 0,93 0,92 0,80 0,80 0,73 0,73 0,67 1,07 1,00 0,93 0,92 0,92 0,80 0,73 0,73 0,67 0,67 0,60 1,00 0,93 0,92 0,80 0,80 0,73 0,67 0,67 0,67 0,60 0,53 0,93 0,92 0,80 0,73 0,67 0,67 0,67 0,53 0,53 0,53 0,53 0,92 0,80 0,80 0,73 0,67 0,67 0,67 0,60 0,53 0,53 0,47 0,92 0,80 0,73 0,67 0,67 0,60 0,60 0,53 0,53 0,47 0,47 0,80 0,73 0,67 0,67 0,60 0,67 0,53 0,53 0,53 0,47 0,40

Таблица V.5
Поправка, учитывающая характер рассеивания газообразных
примесей в атмосфере (f)
Приведенная
Приведенная высота выбросов
,м разность температур,
°С
До
20 40 60 80 100 120 140 160 180 200
До 20 40 60 80 100 125 150 175 200 250 300 и более
2,67 2,60 2,47 2,40 2,27 2,20 21,3 2,00 1,93 1,80 1,66 2,20 1,93 2,07 1,73 1,93 1,60 1,87 1,53 1,73 1,40 1,60 1,27 1,53 1,20 1,47 1,13 1,40 1,07 1,27 0,93 1,13 0,87 1,67 1,53 1,40 1,33 1,20 1,07 1,00 0,93 0,87 0,73 0,66 1,47 1,33 1,20 1,13 1,50 0,93 0,87 0,80 0,73 0,66 0,60 1,33 1,20 1,07 1,00 0,87 0,80 0,73 0,66 0,66 0,53 0,47 1,20 1,07 0,93 0,87 0,80 0,73 0,66 0,60 0,53 0,47 0,47 1,13 1,00 0,87 0,80 0,73 0,66 0,60 0,53 0,53 0,47 0,40 1,00 0,93 0,80 0,73 0,66 0,60 0,53 0,47 0,47 0,40 0,33 0,93 0,87 0,73 0,66 0,60 0,53 0,47 0,40 0,40 0,33 0,33
Таблица V.6
Удельный экономический ущерб от ухудшения здоровья населения в расчете на одного
человека
Концентрация, мг /м
Ингредиент
Ущерб, руб. / год
Пыль
Газ сернистый
Оксиды азота
Оксид углерода
Фтористые со- единения (газо- образные)
0,06
245 0,06 385 0,05 595 4 140 0,010 1400 0,15 560 0,10 595 0,10 945 5 315 0,015 1750 0,30 1050 0,15 910 0,15 1330 6
455 0,020 2450 0,45 1680 0,20 1505 0,20 1680 7 525 0,025 2730
0,60
215 0,25 1680 0,25 1710 8 605 0,030 3325 0,76 2590 0,30 1855 0,30 1855 9 665 0,035 3850

Таблица V 7
Удельный экономический ущерб жилищно-коммунальному и бытовому
хозяйству в расчете на одного человека
Концентрация, мг/м
3
Ингредиент
Ущерб, руб./год
Пыль
Газ серни- стый
Оксиды азота
Фтористые соединения
(газообраз- ные)
0,05 105 0,05 175 0,04 315 0,005 245 0,10 175 0,10 295 0,08 350 0,010 315 0,15 315 0,15 315 0,12 420 0,015 385 0,25 455 0,20 455 0,16 490 0,025 560 0,35 595 0,30 595 0,20 595 0,035 735 0,45 735 0,40 735 0,25 700 0,050 1050 0,60 875 0,50 875 0,30 805
-----------
0,75
Ш50 0,60 1015 0,35 910
Таблица V.8
Удельный экономический ущерб сельскому и лесному хозяйству в расчете на 1 га угодий
Ингредиент
Ущ
Концентрация, мг/м
3
_ _ . (сельское хозяйст
;рб, руб./год
----------------------------------- з
—
^ лесное хозяйств
BO^j
0
J
Пыль
Газ сернистый
Оксиды азота
Фтористые соединения
(газообразные)
0,01 66,5 245 115 245 164 280 0,001 182 336 0,05 161 385 189 385 325 560 0,005 353 672 0,10 297,5 770 448 770 717 1155 0,010 773 1435 0,15 465,5 1120 682 1085 1095 1575 0,015 1134 1960 0,20 630 1575 875 1505 1347 2030 0,020 1393 2625 0,25 815 1925 1095 1995 1582 2625 0,025 1568 3255 0,30 962 2625 1253 2415 1820 3045 0,40 1225 3115 1400 3185 2275 4095

Таблица V.9
Удельный экономический ущерб основным фондам
промышленности в расчете на 1000 руб.
стоимости основных фондов
Ингредиент
Концентрация, мг /м Ущерб, руб./год
Пыль
Газ сернистый
Оксиды азота
0,Ю
4,9 0,100 0,25 0,08 4,5 0,50 43 0,20 7
0,25 7 1,00 91 0,30 11 0,50 29 1,20 109 0,4 16 0,70 54 1,50 138 0,50 21 0,70 76 1,80 167 0,60 25 0,80 94 2,10 196 0,70 30 0,90 113 2,70 252 0,80 35 143
Таблица V.10
Коэффициент для корректировки ущерба
жилищно-коммунальному хозяйству в зависимости
от численности населения города
Население, тыс. чел.
Коэффициент
До 15 До 20 21-50 51-100 101-300 301-500 501-
1000 Более 1000 0,50 0,60 0,80 0,90 1,00 1,05 1,15 1,20

Таблица V.ll
Региональные коэффициенты для корректировки
экономического ущерба от ухудшения здоровья населения сельскому
лесному хозяйству и промышленности по экономическим районам
—• -----------------------------------------------------
Коэффициент, учитывающий
Экономический район жесткость климата продуктив- ность сельскохо- зяйственных угодий функцио- нальное состояние лесных ресурсов скорость естественной коррозии основных фондов
Северный
Северо-
Западный
Центральный Волго-
Вятский
Центрально-
Черноземный
Поволжский Северо-
Кавказский
Уральский Западно-
Сибирский Восточно-
Сибирский
Дальневосточный
1,28 1,28 1,17 1,28 1,27 1,36 1,11 1,30
1,41
1,55 1,53 0,58 0,58 0,64 0,62 0,92 0,93 1,01 0,89 1,04 0,75 0,61 0,93 0,93 1,13 1,08 0,91 0,97 1,40 1,05 0,86 0,81 0,67 1,46 1,46 1,38 1,30 1,17 1,05 1,14 1,07 0,95 0,86 0,95

Приложение VI
Международная конъюнктура рынка недвижимости: значение для оценки
Рынок недвижимости, как в целом финансовый рынок, становится все более международным, поскольку недвижимость - составная часть госу- дарственной собственности, а также совокупных активов многих круп- нейших компаний.
Например, в 90-е годы для 1000 ведущих компаний Великобритании эта часть составляла в среднем одну четверть. Важную роль в определе- нии стратегии бизнеса играет оценка недвижимости, составляющей суще- ственный элемент в бизнес-плане. По мере продвижения на рынках ком- пании определяют затраты по приобретению промышленной инфраструк- туры, сбытовой сети, офисных и резидентских зданий. Эти затраты на покупку коммерческой недвижимости различны по величине в разных ев- ропейских странах: от примерно 350 тыс. евро в среднем по Италии до
1400 тыс. евро в среднем по Бельгии.
Фирмы устанавливают наиболее выгодные способы ее владения - по- средством покупки, лизинга или аренды, учитывая следующие нацио- нальные факторы:
• государственное регулирование сферы недвижимости;
• налогообложение, льготы и гранты;
• конъюнктуру строительной индустрии;
• динамику розничной торговли, транспортные коммуникации.
В результате успешное управление своим портфелем недвижимости увеличивает реальную стоимость недвижимого имущества.
Оценка российской недвижимости требует всестороннего учета и ана- лиза данных российского и международного рынков недвижимости по сле- дующим макро- и микроэкономическим причинам:
1. Глобализация национальных экономик приняла необратимый характер.
2. В последние годы усилилась международная экономическая и фи нансовая нестабильность.

3. В промышленно развитых странах спрос на офисные здания и гос тиничные комплексы вызывается ростом третичного сектора - эконо мики услуг. В развивающихся странах строительный бум в 80 и 90-е годы был вызван растущей индустриализацией и урбанизацией общественной жизни.
4. Анализ экономических, структурных и демографических сдвигов в стране и мире позволяет сделать оценочные прогнозы более реалистич ными. Необходимо учитывать интенсивное взаимопроникновение пере довых технологий в индустрии строительных услуг.
5. Национальные рынки недвижимости аналогично финансовым рын кам стремятся повысить свою привлекательность для международных ин весторов.
Несмотря на региональные особенности, традиции, практику и регулирую- щие процедуры, национальные рынки повышают прозрачность информации, ком- фортность и ликвидность сделок, снижают операционные затраты по исполне- нию сделок. Например, несмотря на длительные попытки Германии стать веду- щим финансовым регионом Европы, а Франкфурта-на-Майне - ведущим международным финансовым центром Европейского союза, Великобритания и особенно ее столица - Лондон остаются самыми притягательными местами для иностранных финансовых потоков. Равным образом, британский рынок недвижимости продолжает оставаться наряду с голландским и в меньшей степени с датским, самым благоприятным европейским рынком сделок с недвижимостью в отношении ликвидности, транспарентности, простоты сделок, развитости институциональной инфраструктуры.
6. Мониторинг условий спроса и предложения на международном рын ке недвижимости позволяет спрогнозировать будущие выгоды при оцен ке конкретного бизнеса, например, развитие гостиничных или шопинг- центров в рамках европейского рынка.
7. Расширение информационной базы данных международной недви жимости увеличивает горизонт ценовой ориентации оценщиков.
Макроэкономическая
статистика
для
анализа международной конъюнктуры
Оценка инвестиционной привлекательности национальной недвижи- мости начинается с макроэкономического блока информации. Он представ- ляет собой статистику абсолютных (в национальной валюте и в пересчете на доллары США) и относительных данных (процентные изменения з период). Традиционными для сравнительного анализа данными нацис нальной экономики являются: валовой внутренний продукт (ВВП) в на циональной денежной единице и его изменение в процентах, темп инфля ции, измеряемый обычно индексом потребительских или оптовых цен, Д
е "

фицит госбюджета в абсолютной величине и в процентах от ВВП, доход- ность по долгосрочным облигациям, норма процента по трехмесячным первоклассным межбанковским кредитам, курс национальной валюты к доллару США и др.
Источниками этой макроэкономической информации являются ОЭСР,
МВФ, международные финансовые агентства, например «Рейтер», «Блум- берг», национальные органы статистики.
Назначение данного информационного блока заключается в том, что на его основе:
• делается общий прогноз динамики спроса и предложения на рынке не движимости;
• учитываются инфляционные и валютные риски;
• определяются параметры безрисковой процентной ставки для данного национального рынка недвижимости.
Кроме того, в международной статистике недвижимости существуют демографические сравнения по таким показателям, как численность насе- ления страны и ведущих городских центров, плотность населения (на 1 м
2
) и т.д.
Анализ международной статистики рынка недвижимости ведется в рам- ках нескольких блоков:
• статистика предложения на рынке недвижимости;
• статистика спроса на рынках недвижимости;
• статистика основных сегментов рынка недвижимости (коммерческой и жилой, промышленной, офисной, розничной торговли, сферы развлече ний и т.п.);
• статистика цен и показателей доходности.
Статистические данные представлены в традиционном виде: в натураль- ных и стоимостных показателях, в абсолютном и относительном выражении.
Источники меадународной статистики
Источниками международной статистики недвижимости служат меж- дународные и национальные статистические органы, риэлторские ассо- циации, например, European Public Real Estate Association, NAREIT
(США), национальные оценочные институты, специальные национальные организации саморегулирования типа IPD (Европа), NCREIF (США),
Property Council (Австралия), Frank Russell (Канада), международные ком- пании различных услуг в сфере недвижимости, например, Jones Lang
Lasalle, ипотечные банки, институциональные инвесторы, в первую оче-
Редь инвестиционные и трастовые фонды типа инвестиционных трастов недвижимости США, английских трастовых фондов единиц имущества, открытых фондов Германии, азиатских компаний имущества и т.д.

Анализ спроса
При анализе спроса в рамках группы физических лиц выделяются груп- пы потребителей с низким, средним и высоким уровнями личного дохода
Важные макроэкономические факторы:
• динамика личного располагаемого дохода домашних хозяйств в изучае мой стране;
• коэффициент распределения доходов Гинни;
• доля товаров длительного пользования в структуре потребительских рас ходов;
• выявленные предпочтения потребителей в сфере недвижимости в ходе специальных маркетинговых исследований;
• другие виды статистического изучения уровня и стоимости жизни в стра не.
Особое внимание в этих случаях уделяется длительным стратегическим прогнозам. Например, через 10 лет ожидается, что усиление фундаментального процесса урбанизации приведет к тому, что более 400 млн чел. будут проживать в 25 крупнейших городах мира, в первую очередь в Джакарте, Мехико-Сити, Сан-Паоло, Шанхае, причем прирост жителей за этот период составит около 100 млн чел. Такие мегацентры, как Нью-Йорк, Лос-Анджелес и Токио уже сейчас считаются наиболее выдающимися центрами бизнеса с развитой системой недвижимости.
При анализе спроса юридических лиц выделяют предприятия промыш- ленности, торговые компании и фирмы сферы услуг, включая финансо- вый сектор, а также прочих покупателей.
Все юридические лица подразделяются по видам собственности:
• корпорации;
• мелкий бизнес;
• государственные предприятия и организации;
• иностранный капитал.
Так, в конце 90-х годов на английском рынке недвижимости немецкие инвес- тиционные фонды открытого типа занимали рыночную долю более 20%. На рын- ке аренды офисных помещений очень активны частные инвесторы из Ирландии и
Израиля с доходностью от аренды 8%. Американские инвесторы, особенно трас- ты недвижимости, интенсивно инвестируют свои средства в развитие английских бизнес-парков высокого качества. Строящиеся там здания предполагается сдавать в аренду на краткосрочной базе.
В конце 90-х годов английские институциональные инвесторы предъявляли значительный спрос на хорошо расположенные, современные офисные здания.
Среди характеристик зданий - такие модные в настоящее время как близость или принадлежность к бизнес-паркам высокого качества, удобный подъезд к автостра- дам и международным аэропортам, наличие обширных автостоянок. Инвесторы готовы платить за аренду таких зданий, а лэндлорды получают доходность как