Материал: Основные понятия оценки недвижимости. 7Глава Понятия, цели и принципы оценки недвижимости

Ожидаемый доход основан на четко определенном распределении доходов.
где Р(Ri) - вероятность возникновения дохода R.
Уровень риска отдельного актива измеряется изменением доходов актива, выраженным как стандартное отклонение, что достаточно сложно для всех типов недвижимости вследствие их низкой ликвидности и сложности получения своевременной и достоверной информации о состоянии рынка недвижимости.
Поскольку для доходной недвижимости характерен устойчивый равномерный поток доходов, вариация σ
2
в серии полученных доходов определяется как
Стандартное отклонение – квадратный корень из вариации:
Стандартное отклонение для ожидаемых доходов есть вновь корень квадратный из вариации.
Ковариация (COV) - относительная мера риска, определенного как риск на единицу дохода.
Для полученных доходов можно определить как
Для ожидаемых доходов ковариацию можно определить как
Например, для определения вариации, стандартного отклонения и ковариации для следующего ряда: 10%, 6%, -4%, 8%, 12% необходимо определить среднюю арифметическую ставку доходности, которая составляет 6,40%.
Вариация:
Вариация ожидаемых доходов:

□ 2.11. Уровень риска инвестиций в недвижимость по
сравнению с риском инвестиций в корпоративные ценные
бумаги
Уровень риска инвестиций в коммерческую недвижимость относительно инвестиций в другие
активы определяется особенностями доходной недвижимости:
• значительные капитальные вложения;
• жесткая взаимосвязь потока доходов от недвижимости в зависимости от ситуации в регионе и перспектив его развития;
• низкая ликвидность в сочетании с большими затратами на поддержание товарного вида.
Уровень риска, связанный с инвестированием (владением) доходной недвижимости, в значительной степени определяется инструментами инвестирования (табл. 2.4).
Таблица 2.4
Относительный уровень риска инвестиций в недвижимость и корпоративные ценные бумаги
Инструменты инвестирования
Уровень риска в недвижимость в ценные бумаги
Низкий
Право преимущественно аренды
Облигации
Ниже среднего
Закладные (ипотека)
Высоколиквидные акции
Средний
Гибридные обязательства
Акции фирмы, исполь- зующей только собст- венный капитал
Выше среднего
Собственный капитал
Акции фирмы с высокой долей заемного капитала в структуре капитала
Высокий
Заемный капитал
Опционы и фьючерсы
Очень высокий
Опционы
-
Необходимость поддержания высокого уровня доходности инвестиций в недвижимость требует выбора наиболее оптимальных инструмен тов инвестирования, поскольку для каждого их них характерна своя ста ка доходности, уровень риска, ликвидность, уровень контроля и методы оценки.
Доходная недвижимость имеет ряд существенных преимуществ по сравнению с традиционными финансовыми активами
(акциями и облигациями):

1.В отличие от корпоративных акций, по которым дивиденды выплачиваются в лучшем случае ежегодно, владение доходной недвижимостью обеспечивает инвестора
(собственника) ежемесячным потоком доходов, в основе которого лежит ежемесячная оплата аренды. Денежный поток доходов от корпоративных акций зависит от объема реализации продукта, стратегии развития предприятия и его финансовой устойчивости.
Потоки доходов от недвижимости более стабильны, потому что они базируются на договорах аренды, которые чаще всего имеют 3-15-летний срок.
2.Сфера использования денежных потоков от корпоративных ценных бумаг с течением времени может изменяться, поскольку корпорация может продавать и покупать сферы бизнеса, расширяться или сокращаться.
Использование денежных потоков от недвижимости более стабильно, так как недвижимость - фиксированные активы.
3.Денежный поток доходов от владения недвижимостью менее динамичен, чем денежный поток доходов от корпоративных акций, находится в жесткой противофазе
(отрицательной корреляции) к потоку доходов от инвестиций в традиционные финансовые активы.
Рис 2.8 отражает реальную ситуацию по типичному колебанию ставки доходности от инвестиций в корпоративные ценные бумаги и от недвижимости.
Недвижимость обеспечивает более устойчивый поток доходов и, что особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выраженную тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов. Кроме того, при инвестициях доходную недвижимость необходимо учитывать, что рыночные цены на недвижимость возрастают по мере роста инфляции и резко падают в периоды снижения инфляции.

Недвижимость обеспечивает более высокий уровень доходности, до кольку требуются затраты длявозмещения основного капитала, инвестированного в недвижимость.
Нормальный доход с этого капитала – это превышение доходов по сравнению с затратами на эксплуатацию недвижимости.
Таким образом, особенности функционирования рынка недвижимости и определяются:
• спецификой недвижимости;
• цикличностью развития рынка недвижимости;
• влиянием рынка капитала на рынок недвижимости;
• относительно высоким, по сравнению с уровнем риска инвестиций в инансовые активы, уровнем риска.
Тесты
1.Какие из нижеперечисленных особенностей не относятся к инвестициям в недвижимость?
а) нетрадиционные денежные потоки;
б) потенциальный рост стоимости земли; в) износ зданий и сооружений;
г) гибкие условия финансирования;
д)более низкий уровень риска по сравнению с инвестициями в финансовые активы;
е) раздельные юридические права;
ж) стратифицированные рынки (узкие локализированные);
з) все перечисленное верно.
2. Какие из нижеперечисленных параметров не учитываются при сегментации рынка недвижимости?
а) по использованию;
б) по географическому признаку;
в) по цене;
г) по типу прав собственности;
д) по ставке доходности.
3. Укажите источники риска, не характерные для инвесторов в незаложенную недвижимость:
а) риск типа собственности;
б) риск местоположения;
в) кредитный риск;
г) риск физического износа и старения;
д) риск законодательного регулирования и изменения налогооблож

е) инфляционный риск; ж) риск реинвестирования; з) все перечисленные.
4. Уровень риска инструментов инвестирования в недвижимость по сравнению с ивестициями в финансовые активы определяется:
а) уровнем ликвидности;
б всем вышеперечисленным.
5.Избыточное инвестирование в недвижимость обусловлено:
а) влиянием рынка капитала на рынок недвижимости; б) неэластичным спросом на рынке недвижимости;
в) ростом стандартной нормы свободной недвижимости;
г) ростом предложения на рынке недвижимости в период, когда стоимость строительства превышает стоимость недвижимости.
6.Предложение на рынке недвижимости в краткосрочном периоде:
а) неэластично;
б) высокоэластично.
7.Предложение на рынке недвижимости в краткосрочном периоде:
а) неэластично;
б) высокоэластично.

2)Пассив а)совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица;
б)совокупность обязательств, существующих у данного лица.
Таким образом, каждое лицо обладает имуществом, и каждое лицо обладает только одним имуществом.
Понятие об имуществе как совокупности юридических отношений не
должно быть сравнимо с совокупностью вещей, физически не связанных,
но объединенных общим именем и выступающих как целое (музей,
магазин, библиотека и т.п.), поскольку рассматриваемое нами понятие - не
набор вещей вообще, а система юридических и экономических отношений,
возникающих в отношении прав на определенное лидерство, набор вещей
или отдельную вещь.
Отношения, возникающие по поводу недвижимости, регулируются:
• гражданским законодательством, относящимся к предметам ведения
Российской Федерации;
• законодательством, относящимся к предметам совместного ведения
Российской
Федерации и субъектов
Российской
Федерации
(например, жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах - все эти виды законодательства входят в число предметов совместного ведения
(пункт
«к» статьи 72 Конституции) и устанавливают нормы для регулирования отношений применительно к соответствующим видам недвижимых вещей);
• градостроительным законодательством, не отнесенным
Конституцией ни к предметам ведения Российской Федерации, ни к предметам совместного ведения
Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Принадлежность недвижимой вещи - движимая вещь, которая служит недвижимой вещи и связана с ней общим назначением. Права и обязанности, предметом которых является недвижимая вещь, могут распространяться также и на принадлежность.
Принадлежность недвижимой вещи может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет выражена воля правомочного лица. Недвижимая вещь может иметь различные обременения (ограничения).
Обременения (ограничения) устанавливаются на основе закона или договора.
Например, недвижимость может быть обременена правом залога, сервитутом, правом преимущественного приобретения и т.д. Наличие обременения (ограничения) может влиять на оцениваемую стоимость такой недвижимости, в общем случае снижая оценку этой стоимости.

Целевое назначение и разрешенное использование являются важными характеристиками недвижимости. В настоящее время точные определения этих терминов не закреплены в действующем законодательстве. Они содержатся в законопроектах
(например, в проекте Земельного кодекса Российской Федерации, принятого
Государственной Думой в третьем чтении в мае 1996 г.). Тем не менее, они используются в московских нормативных правовых актах, например, разрешенное использование земел ных участков определяет величину базовой ставки арендной платы (распоряжение мэра Москвы от 01.10.96 № 347/1-РМ).
Целевое назначение недвижимой вещи. Целевое назначение земель - установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуат. ции (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.
Разрешенное использование земельного участка включает перечень всех ее обременений и ограничений использования.
1.Разрешенное использование земельного участка - использовани земельного участка с учетом целевого назначения, установленных ограничений и обременений. Разрешенное использование земельного участка устанавливается на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации.
…
3. Перечень требований, включаемых в разрешенное использование земельного участка, устанавливается вне зависимости от прав на данный земельный участок.
4. Разрешенное использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления при зонировании земель, а также при пре доставлении конкретных земельных участков...
5. Самовольное изменение разрешенного использования земельных участков не допускается» (из вышеупомянутого распоряжения мэра Москвы).
Разрешенное использование должно устанавливаться органами государственной власти на основании закона.

□ 3.2. Право собственности на недвижимость, включая
землю
Право собственности - определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Оно является центральным правовым институтом в системе права, важнейшим для рыночной экономики. Это единственный вид вещного права, являющегося правом на свою вещь. Все остальные вещные права - это права на чужие вещи.
Содержание права собственности сформировалось еще в Римском частном праве.
Римские юристы считали, что собственнику вещи принадлежат пять основных правомочий:
1) право пользования вещью;
2) право извлечения доходов;
3) право распоряжения вещью;
4) право владения вещью;
5) право истребовать вещь из чужого незаконного владения.
С древнейших времен, еще по законам двенадцати таблиц (V век до н.э.) в Риме был установлен ряд ограничений прав собственности, главным образом прав на недвижимость.
Собственник был вправе делать со своей вещью все, что ему не запрещалось законом.
В странах общего права (Англия, США, Канада и ряд других) считается, что собственнику принадлежит «набор прав» (bundl of rights):
•
право владения (right to possess),
•
право пользования (right to use),
• право распоряжения (right to disposal), '.
• право залога (right to mortgage), .
• право завещания (right to will), .
• право наслаждаться (right to enjoy).
•
Право залога - это специфический, отсутствующий в российской правовой системе вид залога, при котором залогодержатель сразу, в момент решения сделки, приобретает право собственности на закладываемую вещь.
Это право собственности возвращается залогодателю в случае исполнения им обязательства в полном объеме в установленный договором о залоге срок.
В странах общего права различают полное и частичное право собственности. Собственнику принадлежит полное право собственности. Частичное право собственности подразумевает обладание только частью «набора прав», например, арендатор обладает правомочиями по владению и пользованию арендуемой вещью, но может не иметь права распоряжаться ею.