Действующий Гражданский кодекс РФ определяет юридическое содержание права собственности в статье 209, согласно которой собственнику принадлежат правомочия
владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц:
•
отчуждать собственность другим лицам;
•
передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, оставаясь собственником этого имущества;
•
отдавать имущество в залог;
•
распоряжаться имуществом иным способом, а также как-либо обременять его.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества,
а также риск его случайной гибели, если иное не предусмотрено законом или договором.
Субъектами права собственности могут быть:
•частные лица (физические или юридические);
•государство (Российская Федерация или субъекты Российской Федерации);
•органы мест ного самоуправления (муниципальные образования).
Права всех собственников равным образом защищаются государством.
Статьей 213 Гражданского кодекса РФ установлены некоторые особенности осуществления права собственности юридических лиц. Юридические лица, кроме учреждений, финансируемых собственником, а также государственных и муниципальных предприятий, являются собственникам имущества, переданного им в качестве вкладов
(взносов) их учредителям (участниками, членами) или приобретенного ими по иным основаниям.
Общественные или религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенного ими имущества, но могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными и уставными документами. Учредители (участники, члены) таких юридических лиц утрачивают право на имущество, переданное ими в собственность этого юридического лица, а в случае ликвидации такого юридического лица его имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, используется только в целях, указанных в его учредительных документах.
В соответствии со статьей 214 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной собственности, может быть закреплено за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, или имущество составляет казну государства (Российской Федерации или субъекта Российской Федерации).
Передача государственной собственности частным лицам.
Особым случаем является передача имущества, находящегося в государственной собственности, частным лицам, т.е. приватизация, порядок проведения которой в соответствии со статьей 217
Гражданского кодекса, определяется законами о приватизации государственного и муниципального имущества. В последнее время весьма актуальным становится вопрос об оценке приватизируемого имущества. Московский закон «Об оценочной деятельности в городе Москве» устанавливает обязательность оценки. Таким образом, возникает новый и весьма обширный сегмент рынка оценочных услуг.
Основания приобретения права собственности, порядок его приобретения и момент возникновения права собственности определяются положениями главы 14 Гражданского кодекса (статьи 218 - 234).
Право собственности возникает:
• при производстве новой вещи, изготовленной или созданной каким-либо лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов или при приобретении вещи этим лицом;
• на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества;
• при реорганизации юридического лица;
• при передаче недвижимости или имущественных прав на иное и щество по наследству другим лицам на основании завещания или в
соответствии с законом.
Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество с момента внесения данных взносов.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое
недвижимое
имущество,
подлежащее
государственной
регистрации,
возникает с момента такой регистрации (см. 3.5).
По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не
приобретает на нее право собственности, т.е. оно не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду,
совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное, недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми ами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений ли с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В некоторых случаях закон допускает признание права собственности на самовольную постройку, но только в судебном порядке. Например, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Лицо, за которым признано право собственника на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройкув размере, определенном решением суда. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, охранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Момент возникновения права собственности по договору. Права собственника у приобретателя недвижимости по договору возникают, изменяются или прекращаются только с момента государственной регистрации их возникновения, изменения или прекращения, а не с момента, например, заключения соответствующего договора или уплаты покупной цены.
Если гражданин или юридическое лицо не являются собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеют им как своим собственным в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, то они после истечения этих сроков приобретают право собственности на это имущество путем закрепления этого права в судебном порядке.
Право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента государственной регистрации. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
Бесхозяйная недвижимость принимается на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого она находится. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимости на учет орган, управляющий муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на объект недвижимости, поскольку в таких случаях срок приобретательной давности установлен в один год. Если бесхозяйная недвижимость не признана по решению суда поступившей в муниципальную собственность, то она может быть передана оставившему ее собственнику или приобретена третьим лицом в собственность в силу приобретательной давности.
Основания прекращения права собственности определяются положениями главы 15
Гражданского кодекса (статьи 235 - 243).
Права собственности. Право собственности прекращается, если собственник:
• передал имущество другим лицам;
• отказался от права собственности;
• утратил право собственности на имущество в случаях гибели или уничтожения имущества. Наиболее распространенным и типичным основанием прекращения права собственности является продажа собственником своего имущества другим лицам.
Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника недвижимости до приобретения права собственности на нее другим лицом.
Принудительное изъятие недвижимости у собственника недопустимо, кроме случаев, исчерпывающий список которых приведен в части 2 статьи 235 Гражданского кодекса:
• обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (статья 237);
• отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу
(статья 238);
• отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельноного участка (статья 239);
• реквизиция (статья 242);
• конфискация (статья 243);
• раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли
(статья 252);
Рассмотрим более подробно основные случаи отчуждения недвижимости.
Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника
производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.
Отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать - лицу,
производится, если такое имущество не отчуждено собственником в течение года.
Недвижимое имущество, право собственности на которое не закреплено собственником в течение одного года с момента его во зникновения, подлежит принудительной продаже по решению суда с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества.
Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федераль-ыми органами исполнительной власти или органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с их компетенцией. Порядок подготовки и принятия таких решений определяется федеральным земельным законодательством. Собственник земельного участка должен быть письменно уведомлен о предстоящем изъятии земельного участка не позднее чем за год, в течение которого за собственником оста-я право владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления возможен только с согласия собственника. Решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведённой регистрации с указанием ее даты. Выкуп для государственных шципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.
Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупаются соглашением между собственником участка и субъектом
Российской
Федерации или муниципального образования.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 41
Выкупная цена за земельный участок. Выкупная цена включает рыночную стоимость земельного участка и находящихся на нем объектов неимущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (неполученный доход). По соглашению собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его рыночной стоимости в выкупную цену.
Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд или не достигнуто соглашение о выкупной цене или о других условиях выкупа, то государственный орган может предъявить иск о выкупе земельного участка суд в течение двух лет с момента направления собственнику уведомлени об изъятии этого участка.
Причины изъятия земельного участка. Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях:
• если участок не используется для соответствующей цели в течение трех лет (не учитывая время, необходимое для освоения участка, и время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование);
• если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, что приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если собственник не согласен, то орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.
Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имуществе
• при стихийных бедствиях, авариях, эпидемиях и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер.
В этих случаях недвижимость в интересах общества по решению государственных органов может быть изъята у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (реквизиция). Оценка реквизированного имущества может быть оспорена собственником в суде. При прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, собственник вправе требовать по суду возврата ему сохранившей имущества;
• по решению суда в виде санкции за совершение преступления иного правонарушения (конфискация). Решение о конфискации, произведенной в административном порядке, может быть обжаловано в суде.
Выделение доли в недвижимости. Имущество, находящееся в долевой собственности может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостижении соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе требовать выдела в натуре своей доли из общества в судебном порядке. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба для недвижимости, то возможна выплата компенсации участнику долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Прекрашение права собственности на здания, сооружения вследствие утраты их
собственником права пользования земельным участком, на которомони
расположены. При прекращении права пользования земельным участком права на недвижимость определяются в соответствии с согласием между собственником участка и собственником недвижимости в судебном порядке. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. Если снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) или стоимость здания (сооружения) превышает стоимость земельного участка, то суд может: