Материал: Основные понятия оценки недвижимости. 7Глава Понятия, цели и принципы оценки недвижимости

Расчет денежного потока
1-й прогноз- ный период
2-й прогноз- ный период
3-й прогноз- ный период
Постпрогнозный период
4) Охрана
5) Резервный фонд на восстановление
6) Управление (ПВД -
7%)
7) Реклама услуг
8)
Обязательное страхование не- движимости
9)
Оплата услуг сторонних организаций, в том числе:
• нотариальных, юридических и аудиторских организаций
• коммерческих банков
• прочих организаций
10) Прочие расходы, в том числе предпринимательские расходы чод
Капиталовложения
(ЧОД - 20%)
Обслуживание кредита
Денежный поток (ДП) до уплаты налогов
120 000 704 400 616 350 14000 400 326 513 29 400 272 000 25 113 280 659 0
2595 008 519 002 0
2076 006 125 000 638 000 558 250 12000 400 330 494 30 870 272 000 27 624 287 100 0
2816 149 563 230 0
2252 919 130 000 571 760 500 290 10000 400 334 800 32 414 272 000 30 387 305 534 0
3257 859 651 572 0
2606 288 140000 515 200 450 800 8000 400 339 460 34 034 272 000 33 425 284 487 0
2944942 588 988 0
2355 954

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.
Связь между номинальной и реальной ставками выражается формулами
Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.
Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования
должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.
Взападной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
1) метод кумулятивного построения;
2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
3) метод выделения;
4) метод мониторинга.
Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.
Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.
Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.
Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоремок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежых потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом четко будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.
Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.
Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения - интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоковпотоков.
Если оценщиком полностью получена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли ( конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.

Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при определеннь допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставиых объектов, существующее использование которых является наилучшим наиболее эффективным. Если оценщику удалось найти примеры конкретных продаж объектов с известными арендными ставками, но существующее использование не совпадает с наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта недвижимости, то предполагается использовать метод конечной отдачи, основанный на эквивалентности конечной отдачи (отношение эффективного - реального, реализованного - текущего денежного дохода на инвестиции, учитывающее возврат капитала в конце срока функционирования объекта и суммы инвестиций) и ставки дисконта для конкретного инвестора.
Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:
• моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
• расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
• полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.
Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.
Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.
Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставк дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносит поправки. Если доход образуется из двух основных источников (например, из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к нему применятся одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке (так, размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора и является величиной неопределенной). Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного oбъекта недвижимости. По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годам.

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула 6.8). Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:
где PV- текущая стоимость;
С
I
- денежный поток периода t;
i
t
- ставка дисконтирования денежного потока периода /;
М - стоимость реверсии, или остаточная стоимость.
Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна:
Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков +
+ Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).
Тесты и задачи
1. В беседе с эксплуатационными службами оцениваемого здания вы выяснили, что расходы владельца складываются из следующих статей:
• коммунальные платежи - 3000 долл. в месяц;
• налог на имущество - 15000 долл. в год;
• текущий ремонт - 2500 долл. за квартал;
• заработная плата сотрудников, включая управляющего зданием, -
4000 долл. в месяц;
• обслуживание долга по ипотечному кредиту - 50000 долл. в квартал;
• ежеквартальная задолженность по арендной плате в среднем составляет 3000 долл.
Кроме того, планируются работы по ремонту кровли стоимостью 85000
Каковы эксплуатационные расходы владельца? а) 109000 долл.;
б) 309000 долл.; в) 321000 долл.;
г) 194000 долл.
2. Валовой годовой доход от владения недвижимостью составляет 80000 долл.Потери от недоиспользования - 5%. Эффективный валовой доход составит:

а) 4000 долл.;
б) 40000 долл.;
в) 76000 долл.;
г) 80000 долл.
3. Верно ли утверждение, что коэффициент капитализации для зданий равен сумме ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала?
а) верно;
б) неверно.
4. Верно ли утверждение, что чем выше коэффициент капитализации тем выше стоимость?
а) верно;
б) неверно.
5. Инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 17%. Коэффициент ипотечной задолженности составляет 75%. Кредит предоставлен в размере 370000 долл. на
7 лет под 22%. Нужно рассчитать необходимую для выполнения данного проекта величину годового чистого операционного дохода.
а) 128627;
б) 135415;
в) 141211.
6. Как рассчитывается коэффициент капитализации на заемный капитал (R )?
а) делением суммы годовых выплат на размер кредита;
б) делением размера кредита на период выплат;
в) умножением месячного платежа на число периодов.
7. Какие расходы не следует учитывать при построении потока денежных средств в методе капитализации?
а) налог на имущество;
б) затраты на текущий ремонт;
в) проценты по ипотечному кредиту;
г) следует учитывать все указанные расходные статьи.
8. Известно, что:
требуемая доля собственного капитала - 30%; ставка процента по кредиту - 12,5%; кредит - на 25 лет при ежемесячном накоплении; ставка дохода на собственный капитал - 5%.
Каков будет общий коэффициент капитализации?
а) 10,25%;
б) 10,66%;
в) 11,67%;
г) 13,08%.

9. Какова стоимость здания площадью 1200 м
2
, сдаваемого в аренду по ставке 45 долл. м
2
/год, если из сравниваемых объектов был извлечен коэффициент капитализации в 20%, а простой помещений на данном рынке составляет 10% (все расходы несет арендатор)?
а) 251000 долл.;
б) 243000 долл.;
в) 264000 долл.;
г) 270000 долл.
10. Какое из нижеследующих утверждений верно?
a) V=I/R;
б ) I = R · V ;
в) R= I : V; г) I = R: V;
где V - стоимость,
/ - доход,
R - коэффициент капитализации.
11. Какая из следующих ставок капитализации учитывает только доход на инвестиции?
а) коэффициент капитализации земли;
б) коэффициент капитализации здания;
в) ставка дохода на собственный капитал.
12. Объект недвижимого имущества продан за 378000 долл. Потенциальный валовой ежемесячный доход составляет 5000 долл., расходы арендодателя, включая потери при сборе арендной платы, - около 1000 долл. в месяц. Какая ставка капитализации имела место в данном случае?
а) 12,7%; б) 15,9%; в) 1,1%; г) 1,3%.
13. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет
2000 м
2
. Из них 600 м
2
занято арендодателем, остальная площадь сдается по 20 долл. м
2
/месяц, что соответствует рыночной ставке. Средняя недо-загрузка помещений - 5%. Эксплуатационные расходы составляют 25% валового дохода.
Определите величину чистого операционного дохода для целей оценки рыночной стоимости объекта.
а) 28500 долл.;
б) 342000 долл.;
в) 239400 долл.;
г) 19950 долл.

14. Рассчитайте ежегодную норму возврата на инвестиции по методу
Инвуда при следующих условиях:
а) срок жизни здания - 20 лет;
б) ставка доходности инвестиций - 14%.
15. Рассчитайте коэффициент капитализации, если известны следующие данные:
а) безрисковая ставка дохода - 6%;
б) премия за риск инвестиций - 7%;
в) поправка на ликвидность - 3%;
г)поправка за инвестиционный менеджмент - 4%;
д) норма возврата - 5%;

г) гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий позволяют кредитору своевременно реагировать на уровень рыночной доходности, изменение финансовой устойчивости заемщика, оказывать влияние на возможность перепродажи кредитуемого актива до истечения срока погашения долга; д) оформление «закладной» по предоставленным ипотечным кредитам позволяет банку пускать «закладные» в обращение и пополнять свои кредитные ресурсы.
В большинстве развитых стран приобретение объектов недвижимости осуществляется с привлечением долгосрочного заемного капитала в форме ипотечного кредита.
Ипотечный кредит выдается на долгосрочной основе для приобретения недвижимости, выступающей в качестве залога, т.е. происходит совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.
В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор
(залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество, поскольку, сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. Заемщик обязан использовать объект таким образом, чтобы получаемый от недвижимости доход был достаточным для:
• погашения основного долга;
• уплаты начисленных процентов;
• уплаты налогов, страховых взносов;
• проведения своевременного ремонта для поддержания объекта в надлежащем состоянии;
• получения требуемой ставки доходности на собственный капитал.
Виды кредитов. Используемые на практике многочисленные виды ипотечных кредитов можно сгруппировать по различным классификационным признакам:
• характеру участия в инвестиционном процессе;
• стабильности процентной ставки по кредиту;
• стабильности величины взноса в погашение обязательств;
• участию кредитора в текущих доходах и приросте стоимости - капитала инвестора;
• способу финансирования перепродажи;
• порядку погашения долга и уплаты процентов;
• назначению кредитуемого объекта.
Для целей оценки особенно важен график погашения кредита и упла-процентов в течение анализируемого периода.
Все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменами платежами.
Кредиты с постоянными платежами - самоамортизирующиеся кредиты, по которым предусматривается погашение долга и процентов равновеликими суммами.