Кредиты с переменными платежами - кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием разных факторов (периодическое изменение процентной ставки, характеп списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора).
1. Кредиты
с
«шаровым»
платежом
предполагают погашение всего или большей части долга в конце срока кредитования одним или несколькими платежами. К ним относят кредиты:
• по которым предусмотрено в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока «шаровый» платеж;
• с уплатой только начисленных процентов и в конце срока «шаровый» платеж;
• по которым «шаровый» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов;
2. Кредиты с пропорциональным погашением полученного займа и уплатой процентов на
остаток долга:
• с постоянным пропорциональным погашением долга;
• в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответству ющих процентов.
3. Кредиты
с
участием
предусматривают участие кредитора в потоке доходов, генерируемых недвижимостью. Возможно участие кредитора:
•в текущем потоке дохода, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая
«кикером».
Эта сумма определяется либо как фиксированная часть потока доходов, либо в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;
•в выручке от продажи недвижимости, называемой участием в приросте стоимости.
4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой, позволяющие уменьшить риск долгосрочного кредитования, поскольку дают возможность адекватно реагировать на изменение рыночной ставки доходности.
Изменение ставки может осуществляться следующим образом:
• индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границы новой ставки;
• пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени
(«канадский ролл-овер», переговорная ставка).
В зависимости от способа финансирования перепродажи недвижимости различают первую, завершающую и принятую ипотеки.
Первая ипотека - кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененной обязательствами. Она используется при покупке объекта, который раньше не кредитовался, и если недвижимость имеет ипотечную задолженность.
В последнем случае ранее полученный кредит должен быть погашен продавцом из цены перепродажи. Новый собственник покупает объект недвижимости за счет собственного капитала и заемного капитала, получаемого под залог объекта недвижимости.
Получаемый кредит имеет статус первой ипотеки.
Принятая ипотека возникает, если покупатель принимает обязательства по ипотечному кредиту, ранее выданному продавцу.
Завершающаяся, или младшая, ипотека - кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной, при наличии первой закладной. Данный вид ипотеки используется, если покупатель сохраняет ранее полученный ипотечный кредит либо при недостаточности собственного капитала Предоставление младшей ипотеки продавцом происходит в том случае если покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.
Многообразие способов погашения долга, уплаты процентов, изменения процентных ставок, установления сроков кредитования, возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на риск заемщика и кредитора, приводят к существованию различных условий финансирования.
Конкретные условия финансирования обязательно должны учитываться оценщиком, который сравнивает их с так называемым типичным финансированием. Типичным финансированием называют сумму кредита, которая может быть предоставлена инвестору, и уплачиваемую сумму процентов.
Конкретные условия финансирования сравниваются с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом.
Если они оцениваются как благоприятные, то этот фактор должен быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости.
Условия финансирования оказывают влияние на цену недвижимости, но не
изменяют ее стоимость.
Инвестор готов заплатить большую цену за приобретаемый объект, если при получении займа процентная ставка будет ниже рыночной либо возникнет положительный финансовый рычаг, за счет увеличения срока кредитования.
□ 7.2. Оценка эффективности привлечения заемных
средств
Решение о привлечении ипотечного кредита принимается на основе Ченки эффективности использования заемных средств в инвестиционном Роцессе, что требует анализа таких факторов, как:
•
процентная ставка по кредиту;
• срок займа;
• порядок погашения;
• сумма ипотечного кредита;
• финансовый левередж;
• особые условия кредитования.
Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погашения воздействуют на величину ипотечной постоянной.
Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может существенно снизить величину ежегодных выплат банку, однако это приведет к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования.
Важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств, является уровень финансового левереджа (рычага).
Использование заемного капитала целесообразно, если он обеспечивает более
высокую ставку доходности собственного капитала.
Разница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором:
где, ЧОД - чистый операционный доход;
РОД - годовые расходы по обслуживанию долга;
ДП - денежные поступления на собственный капитал инвестора.
Сумма собственных средств инвестора и ипотечного кредита должна соответствовать стоимости недвижимости:
где, С
н
- стоимость недвижимости;
ИК- ипотечный кредит;
СК- собственный капитал инвестора.
Показатели доходности. Ставка доходности недвижимости, paccчитываемая как отношение чистого операционного дохода к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала инвестора:
Ставка доходности на собственный капитал определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость
Финансовый левередж считается нейтральным, если ставка доходности недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инвестора R
H
= R
CK
. Финансовый левередж оценивается как отрицательный, если R
H
> R
CK
. Финансовый левередж является положительным и характеризует эффективное использование заемных средств, если
R
H
< R
CK.
Пример. Объекты № 1 и № 2 приносят ежегодно одинаковый чистый операционный доход
- 1500 и имеют равную стоимость 10000. В каждый объект инвестор вложил одинаковую сумму собственного капитала – по
4000 следовательно, они имеют сходную величину ипотечного кредита.
Однако поскольку кредит получен на разных условиях, ежегодные расходы по обслуживанию долга составят: по объекту № 1 - 700; по объекту
№2-1000
Для оценки финансового левереджа рассчитаем показатели доходности.
Объект № 1
Объект № 2
Ставка доходности 1500 : 10000 = 15%
1500 : 10000 = 15%
недвижимости
Ставка доходности 1500-700 : 4000 = 20% 1500 -1000 : 4000 = 12,5%
собственного капитала
Таким образом, финансовый левередж по объекту № 1 будет оцениваться положительно, а по объекту № 2 - отрицательно.
Инвестор принимает решение об использовании заемных средств, оценивая финансовый левередж.
Важным фактором, воздействующим на соотношение ставок доходности собственного капитала и недвижимости, является доля стоимости недвижимости, финансируемая за счет ипотечного кредита. Анализ строится с учетом коэффициента ипотечной задолженности
(см. формулу 6.20).
Оценку финансового левереджа можно осуществить без использования стоимостных показателей на основе таблиц сложного процента. Сочетание двух источников финансирования (собственного капитала и ипотечного кредита) позволяет применить технику инвестиционной группы в сочетании с техникой остаточного дохода.
Пример. Ставка доходности недвижимости - 15%, коэффициент ипотечной задолженности - 70%, кредит получен на 20 лет под 10%; в течение срока кредитования уплачиваются только суммы начисленных процентов; основной долг будет погашен в конце одним платежом.
Удельный вес в
Ставка доходности
Взвешенный результат инвестированном капитале недвижимость 100%
0,15 0,15
ипотечный кредит 70%
0,10 0,07
Ставка доходности собственного капитала составит 0,267, или 26,7% (0,15 —0,07:1 - 0,7).
Поскольку этот показатель выше ставки доходности недвижимо (15%), финансовый левередж оценивается положительно.
Если оценивается финансовый левередж при использовании самоамортизирующегося кредита, то в качестве ставки доходности заемных сред используется ипотечная постоянная.
Пример. Ставка доходности недвижимости - 15%. Коэффициент ипотечной задолженности - 70%. Самоамортизирующийся кредит предоставлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением.
ИП = 0,01322- 12 = 0,1586.
Удельный вес в
Ставка доходности
Взвешенный результат инвестированном капитале
Недвижимость -100%
0,15 0,15
Ипотечный кредит - 70%
0,1586 0,111
Ставка доходности собственного капитала составит 0,13, или 13% (0,15-0,111 : 1-0,7).
Сопоставление ставок доходности недвижимости и собственного капитала свидетельствует об отрицательном финансовом леверидже (R = 15%, R = 13%).
При использовании заемного капитала необходим анализ достаточности величины прогнозного чистого операционного дохода для достижения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданных условиях финансирования. Рассчитывается минимально необходимая сумма чистого операционного дохода, отвечающая инвестиционным требо- ваниям, и затем сопоставляется с прогнозной величиной чистого операционного дохода.
Пример. Прогнозная величина ЧОД, рассчитанная оценщиком, составляет 8000.
Предполагается, что инвестор вложит 15000 собственных средств и 35000 заемных средств. Самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением. Инвестор рас считывает получить 16% дохода на вложенный собственный капитал.
1. Требуемая сумма дохода для покрытия на собственный капитал -
15000- 16% = 2400.
2. Требуемая сумма дохода для покрытия расходов по обслуживании долга - 35000 • 0,1586 = 5551.
3. Минимальная величина чистого операционного дохода -
2400 + 5551 =7951.
Таким образом, доход, приносимый недвижимостью, обеспечит т буемую ставку доходности на собственный капитал при условии выпо. нения обязательств перед банком.
При обосновании ипотечного кредита целесообразно рассчитать коэффициент покрытия долга
Пример. Ипотечный банк выдает кредит при условии, что КПД равен 2,5.
Оценить возможность получения кредита для покупки недвижимости, приносящей ежегодно 30000 чистого операционного дохода. Инвестор рассчитывает получить кредит в сумме 80000 на 15 лет под 12% с ежемесячным погашением.
И П = 0,012-12 = 0,144;
ДО= 80000 -0,144= 11521,6;
КПД = 30000: 11521,6 = 2,6.
Уровень дохода недвижимости отвечает требованию банка, так как фактический коэффициент покрытия долга превышает банковский норматив.
Анализ особых условии предоставления кредита, влияющих на рыночную стоимость недвижимости, предполагает:
•
проверку в кредитном договоре пунктов, касающихся прав кредитора и заемщика на досрочное погашение займа;
• наличие оправдывающих обязательств;
• возможность продажи объекта до истечения срока кредитования;
• определение принципа субординации.
Оправдывающее обстоятельство означает, что при нарушении заемщиком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возмещение долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствует в договоре, заемщик должен отвечать всем принадлежащим ему имуществом.
Право на досрочное взыскание долга. Заемщик получает право на погашение долга до истечения срока кредитования. Данное право важно, если инвестор не исключает возможности перепродажи объекта раньше срока погашения долга. Западная практика предусматривает в таких случаях уплату заемщиком штрафа в пользу банка, уровень которого снижается по мере приближения даты окончательного погашения долга. В не- оторых случаях кредиты «запираются» на определенный срок, запрещающий досрочное погашение.
Право кредитора на досрочный возврат долга.
Предусматривает возможность досрочного погашения остатка долга («шаровый» платеж) независимо от выполнения заемщиком условий кредитного договора. Возможная дата досрочного погашения устанавливается в момент заключения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчитывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга, что выгодно коммерческому банку.
Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолженности будет погашать новый собственник, а кредитор остается прежним.
Данное право увеличивает риск кредитора, который оставляет за собой
право дать разрешение на продажу недвижимости конкретному покупателю либо право на увеличение процентной ставки.Продавец несет исключительную ответстсвенность, если новый собственник получил оправдывающее обстоятельство.
Принцип субординации. Предполагает возможность изменения приоритета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возможность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижимости.
□ 7.3. Использование таблиц сложного процента и
финансового калькулятора (Texas Instruments BAII
PLUS) для целей ипотечно-инвестиционного анализа
Наиболее распространенным видом ипотечного кредита является самоамортизирующийся кредит - перечисление банку через одинаковые промежутки времени равновеликих сумм. Платежи осуществляются либо ежемесячно, либо ежегодно.
Для этих целей в финансовом калькуляторе имеются специальные функции и разработаны так называемые предварительно рассчитанные таблицы сложного процента.
Рассмотрим приемы расчета необходимых для ипотечно-инвестиционного анализа показателей по самоамортизирующемуся кредиту с ежемесячным погашением.
Периодичность начисления процентов в используемых таблицах должна соответствовать периодичности погашения кредита. Финансовый калькулятор необходимо также настроить на ежемесячное начисление процентов.
1. Расчет разовой выплаты по кредиту.
Пример. Ипотечный кредит в сумме 1500 выдан на 25 лет, номинальная ставка процента – 13% годовых.
Решение.
Таблицы.
1) Фактор взноса в погашение кредита - 0,0113 (колонка № 6, 13%,
25 лет).
2) Платеж 1500 • 0,0113 = 16,9.
финансовый
калькулятор.
1500 PV
13 i/y х р/у
25 N 2 nd N N СРТ РМТ 16,9.
2.
Расчет
ипотечной
постоянной.
Используются данные предыдущего примера.
Решение.
Таблицы.
1) Фактор взноса в погашение кредита - 0,01128 (колонка № 6,13%, 25 лет).
2) Ипотечная постоянная.
0,01128- 12 = 0,1353 либо
16,9- 12: 1500 = 0,1353.
Финансовый калькулятор.
1 PV
13 i/y
25 N 2nd N N
СРТ РМТ 0,01128 • 12 = 0,1353.
3. Расчет текущей стоимости кредита.
Пример. Кредит выдан на 20 лет под 13%, ежемесячный платеж - 29,3.
Решение.
Таблицы.
1)Фактор текущей стоимости аннуитета - 85,3551 (колонка № 5, 13%, 20 лет).
2) Сумма кредита 2500 (29,3 • 85,3551).
Финансовый калькулятор.
29,3 РМТ
13 i/y
20 N 2nd NN
СРТ РМТ 2500.
4. Расчет остатка задолженности на анализируемую дату.
Пример. Кредит в сумме 3500 выдан на 30 лет под 13%. Рассчитать остаток непогашенного долга на конец десятого года.
Решение.
Таблицы.
1) Фактор взноса в погашение кредита - 0,01106 (колонка № 6, 13%, 30 лет).
Ежемесячный платеж - 38,7 (3500 • 0,01106).
Остаточный срок кредитования - 20 лет (30 - 10).
4Фактор текущей стоимости аннуитета - 85,3551 (колонка
№ 5, 13%
20 лет).
5) Остаток долга - 3303 (38,7 • 85,3551).
Финансовый калькулятор.
1) Расчет ежемесячного платежа.
3500 РМТ
13 i/y
30 N 2nd N N
СРТ РМТ 38,7.