2)Расчет остатка задолженности, сумм погашенного кредита и упла ченных процентов.
Действие Клавиши Экран
Вход в таблицу погашения amort самоамортизирующегося кредита PV P1 0,00
Перемещение по таблице 2nd Р2 0,00
Установка анализируемого периода 10 ·12 = enter P2 120,00
Остаток долга BAL 3305
Погашенный кредит PRN 195
Сумма уплаченных процентов INT 4451
5. Расчет процентной ставки.
Пример. Кредит в сумме 10000 выдан на 25 лет и предусматривает ежемесячный платеж
112,8.
Решение.
Таблицы.
1) Рассчитываем фактор взноса в погашение кредита -
112,8 : 10000 = 0,01129.
2)Используя строку, соответствующую периоду кредитования (25 лет), находим рассчитанную величину (0,01129). Процентная ставка будет ука зана в верхнем углу страницы - 13%.
Финансовый калькулятор.
1000 +/- PV
112,8 РМТ
25 N 2nd N N
СРТ i/y
13.
6. Расчет срока кредитования.
Пример. Кредит в сумме 1000 под 13% предусматривает ежемесячный платеж - 12,65.
Решение.
Таблицы.
1) Рассчитываем фактор взноса в погашение кредита -
12,65 : 1000 = 0,01265.
2) В таблице, рассчитанной по ставке 13%, в колонке № 6 находим рас- итанную величину - 0,01265. Строка соответствует сроку кредитования -
15 лет.
финансовый калькулятор.
1000 +/- PV
12,65 РМТ
13 3 i/y
СРТ N 180.
Калькулятор рассчитал число взносов, теперь определяем срок кредитования - 180: 12=
15 лет.
7. Расчет надбавки за благоприятные условия финансирования.
Пример. Рыночная стоимость объекта - 15000. Поскольку собственный капитал инвестора составляет 5000, продавец предоставляет покупателю кредит на 20 лет по ставке
13%. Преобладающая рыночная процентная ставка - 15%.
Решение.
Таблицы.
1) Потребность в заемных средствах - 10000 (15000 - 5000).
2) Фактор взноса в погашение кредита - 0,01317 (колонка № 6, 20 лет,
15%).
3) Ежемесячный платеж по рыночной процентной ставке - 131,7(10000 х х 0,01317).
4) Фактор текущей стоимости аннуитета - 85,35513 (колонка
№ 5,
20 лет, 13%).
5) Текущая стоимость рассчитанных ежемесячных платежей по дого ворной ставке - 11241 (131,7 • 85,35513).
6) Надбавка за условия финансирования - 1241 (11241 - 10000).
7) Цена недвижимости - 16241 (15000 + 1241).
Финансовый калькулятор.
1) Расчет платежа по рыночной ставке -
15000- 5000 = PV
15 i/y
20 N 2nd N N
СРТ РМТ 131,7.
2) Расчет стоимости кредита -
13 i/y
СРТ PV 131,7 3
) Расчет надбавки -
4241 - 10000= 1241.
4
) Расчет цены недвижимости -
*241 + 15000=16241.
□ 7.4. Оценка недвижимости с участием ипотечного
кредита
Данный вид оценки имеет отличия, затрагивающие все методы дох ного подхода к оценке, поскольку рыночная стоимость актива не сов дает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как недвижимость частично вложен заемный капитал.
Рассмотрим данные о бенности в методах доходного подхода, называемых ипотечно- инвестиционным анализом. Ипотечно-инвестиционный анализ - это моделипп ванный доходный подход к оценке недвижимости.
Метод капитализации дохода - расчет стоимости оцениваемого объекта на основе конвертации годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего ставку доходности инвестиций и норму возврата капитала (см. формулу 6.2; которая рассчитывается как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств.
Метод дисконтированных денежных потоков - оценка стоимости недвижимости как суммы полученного ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала.
Собственный капитал представляет сумму дисконтированных денежных доходов инвестора за период владения и дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода владения. Особенности расчета заключаются в том, что:
• в качестве потока доходов за период владения оценщик использует не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный капитал;
• стоимость реверсии рассчитывается как разница между ценой перепродажи и остатком ипотечного долга на эту дату.
Особенности метода капитализации. Метод капитализации дохода при оценке недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита, имеет четко выраженные особенности.
1. Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по базовой формуле
2. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки до ходности на собственный капитал и нормы возмещения инвестирование) го капитала; зависит от условий кредитования - процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолженности.
Пример. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 130 чистого операционного дохода, можно получить ипотечный кредит ср ком на 30 лет под 12% с коэффициентом ипотечной задолженности 75%. Требуемая ставка доходности на собственный капитал - 15%. Аналитику необходимо учитывать условия погашения ипотечного кредита и спос бы возмещения инвестированного капитала.
А.Инвестор получает кредит с «шаровым» платежом, предусматривающий в течение срока кредитования уплату только процентов. Возмещение инвестированного капитала, а при досрочной продаже - погашение произойдут в момент перепродажи. Стоимость оцениваемого объекте меняется.
Коэффициент капитализации - средневзвешенная стоимость привле-енного капитала.
1) Коэффициент капитализации - 0,1275 (R
K
= 0,15 • 0,25 + 0,12 • 0,75).
2) Стоимость недвижимости - 1020 (130 : 0,1275).
3) Сумма ипотечного кредита - 765 (1020 • 0,75).
4) Денежный поток при продаже в конце третьего года -
Нулевой период Затраты - 1020, в том числе:
• ипотечный кредит - 765;
• собственный капитал - 255.
1-й период
Чистый операционный доход - 130.
2-й период
Чистый операционный доход - 130.
3-й период
Всего - 1050,
в том числе:
• чистый операционный доход - 130;
• цена перепродажи - 1020; из них:
• ипотечный кредит - 765;
• собственный капитал - 255.
5)IRR= 12,75%.
Б. Инвестор получает самоамортизирующийся кредит. Остаток долга возвращается кредитору в момент перепродажи. Стоимость объекта за период владения уменьшается на сумму погашенного долга; возмещение инвестированного капитала осуществляется методом Инвуда по ставке, совпадающей с процентной ставкой по кредиту.
1) Ипотечная постоянная - 0,1234 (0,0103 • 12).
2) Коэффициент капитализации - 0,13 (0,25 • 0,15 + 0,75 • 0,1234), в том числе:
• ставка дохода - 0,1275;
• норма возврата - 0,0025.
3) Стоимость недвижимости (формула 6.1) - 1000 (130 : 0,13).
4) Остаток долга на конец третьего года - 741,5. Стоимость перепро дажи - 991,5 (250 + 741).
5) Денежный поток при перепродаже объекта в конце третьего года -Нулевой период
Затраты - 1000,
в том числе:
• ипотечный кредит - 750;
• собственный капитал - 250.
1-й период
Чистый операционный доход - 130.
2-й период
Чистый операционный доход - 130.
3-й период
Всего - 1121,
в том числе:
• чистый операционный доход - 130;
• цена перепродажи - 991; из них:
• ипотечный кредит - 741;
• собственный капитал - 250.
6)IRR = 12,75%.
В. Инвестор получает самоамортизирующийся кредит. Остаток долга погашается в момент перепродажи, через три года объект можно будет продать за 80% первоначальной цены. Возврат капитала осуществляется по методу Инвуда и требуемой ставке дохода на инвестированный капитал.
Для того чтобы избежать повторного счета, коэффициент капитализации, рассчитанный методом инвестиционной группы, следует уменьшить на заложенную в нем норму возврата капитала, величина которой зависит от срока кредитования, процентной ставки, периодичности погашения и коэффициента ипотечной задолженности. К полученному результату прибавим норму возврата капитала, соответствующую конкретным условиям изменения стоимости объекта.
1) Ставка дохода на инвестированный капитал - 0,1275 (0,25 • 0,15 + 0,75 х х 0,1234 - 0,75 • 12 • 0,0002861).
2) Норма возврата инвестированного капитала: фактор взноса в накопление фонда - 0,2942 (колонка № 3; 3 года; 12,75%);
норма возврата при уменьшении стоимости на 20% - 0,0588 (0,2942 х х 0,2).
3) Коэффициент капитализации - 0,1863 (0,1275 + 0,0588).
4) Стоимость недвижимости - 698 (130 : 0,1863).
5) Цена перепродажи - 558 (698 • 0,8).
6) Денежный поток при перепродаже объекта через три года за 80% первоначальной цены.
Нулевой период Затраты - 698,
в том числе:
• ипотечный кредит - 523,5;
• собственный капитал - 174,5.
1 -й период
Чистый операционный доход - 130.
2-й период
Чистый операционный доход - 130.
3-й период
Затраты всего - 688,
в том числе:
• чистый операционный доход - 130;
• цена перепродажи - 558, из них:
• ипотечный кредит - 517;
• собственный капитал - 41.
IRR= 12,75%.
Метод дисконтированных денежных потоков более универсален, он применим для оценки любой приносящей доход недвижимости, в том числе объектов с нестабильным доходом. Для недвижимости, приобретаемой с участием некоторых видов ипотечного кредита, характерен нестабильный поток дохода, что определяется графиком его погашения.
Особенности метода ДДП. Метод дисконтированных денежных потоков обычно называется традиционной техникой ипотечно-инвестиционного анализа.
Алгоритм расчета стоимости недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного самоамортизирующегося кредита, таков.
1. Определяется длительность анализируемого периода.
2. Рассчитывается величина чистого операционного дохода.
3. Рассчитывается сумма расходов по обслуживанию долга.
4. Определяется величина денежных поступлений на собственный капитал.
5. Определяется ставка дохода, которую инвестор должен получить на вложенные средства.
6. Рассчитывается сумма дисконтированных денежных поступлений.
7. Определяется цена предполагаемой продажи недвижимости в конце анализируемого периода.
8. Определяется остаток непогашенного кредита на конец анализируемого периода.
9. Рассчитывается выручка от перепродажи недвижимости как разница между ценой перепродажи и остатком непогашенного долга.
10. Определяется текущая стоимость выручки от перепродажи недвижимости.
11. Оценивается рыночная стоимость собственного капитала инвестора как сумма текущих стоимостей денежных поступлений и выручки от перепродажи.
12. Определяется величина ипотечного кредита на дату оценки.
13.Определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимости как сумма рыночной стоимости собственного капитала и задолженности на момент оценки.
Пример. Определить обоснованную рыночную стоимость недвижимости на основе следующей информации:
• чистый операционный доход в ближайшие пять лет: 1-й год - 160; 2-й год - 300; 3-й год - 500; 4-й год - 800; 5-й год - 1000;
• цена перепродажи в конце 5-го года - 1300;
• ставка дохода на собственный капитал инвестора - 15%;
• инвестор получает в банке кредит в сумме 900 на 15 лет под 10%.
Долг погашается ежегодно равными частями с начислением процента на остаток долга.
Решение.
1)
Составляется график погашения кредита в течение анализируемого периода, и производится расчет расходов по обслуживанию долга (табл 7.1)
Таблица 7.1
Год
Показатели
1-й
2-й
3-й
4-й
5-й
Сумма погашения кредита
Остаток долга на конец года
Сумма начисленных процентов
(ставка 10%)
Расходы по обслуживанию долга
60 840 90 150 60 780 84 144 60 720 78 138 60 660 72 132 60 660 66 126 2) Рассчитывается сумма дисконтированных денежных поступлений которая составит
1181 (табл. 7.2).
Таблиия 7.2
Год
Показатели
1-й
2-й
3-й
4-й
5-й
Чистый операционный доход
Расходы по обслуживанию долга
Денежные поступления
Фактор текущей стоимости
(ставка дисконта - 15%)
160 150 10 0,87 300 144 156 0,7561 500 138 362 0,6575 800 132 668 0,5718 1000 126 574 0,4972
Дисконтированные денежные поступления
9 118 238 382 334 3) Рассчитывается текущая стоимость выручки от перепродажи:
• цена перепродажи - 1300;
• остаток долга на конец 5-го года - 600 (900 - 60 • 5);
• выручка от перепродажи - 700 (1300 - 600);
• текущая стоимость выручки от перепродажи - 348 (700 • 0,4972).
4)Оценка рыночной стоимости собственного капитала инвестора -
1529(1181 + 348).
Рыночная стоимость недвижимости, рассчитываемая по формуле 7.3, составит 2429
(1529+900).
Универсальность метода дисконтированных денежных потоков позволяет его формализовать на основе ряда допущений:
• чистый операционный доход в течение периода владения не меняется;
• инвестор использует ипотечный самоамортизирующийся кредит ежемесячным погашением.
Применение традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость как на основе стоимостных показателей, так и при их отсутствии, принимая во внимание только сумм чистого операционного дохода и различные оценочные коэффициенты.
где С
н
- стоимость недвижимости;
ИК - ипотечный кредит;
ЧОД - чистый операционный доход;
РОД - расходы по обслуживанию долга;
С
n/n
- цена перепродажи в конце анализируемого периода;
ИК n
- остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;
PVA - фактор текущей стоимости аннуитета (колонка № 5 таблиц с ежегодным начислением процента);
PV- фактор текущей стоимости (колонка № 4 тех же таблиц); ст.д - ставка дохода на собственный капитал; n - анализируемый период
Пример. Оцените недвижимость, чистый операционный доход которой в течение ближайших десяти лет составит 150. В конце 10-го года объект можно реализовать за 1200. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 900 на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал -15%.
Решение.
1) Ипотечная постоянная - 0,1234 (0,01029 -12).
2) Расходы по обслуживанию долга - 111 (900 • 0,1234).
3) Остаток долга на конец 10-го года:
• ежемесячный взнос - 9,26 (900 • 0,01029);
• остаточный срок кредитования после перепродажи - 20 лет (30 - 10);
• остаток долга на дату перепродажи - 841 (9,26 • 90,8194).
4) Текущая стоимость денежных поступлений - 196 [(150 - 111) x х 5,01877].
5) Текущая стоимость выручки от перепродажи - 89 [(1200 - 841) х х 0,2472].
6) Рыночная стоимость собственного капитала - 285 (196 + 89).
7) Стоимость недвижимости - 1185 (285 + 900).
II. Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным
кредитом:
где ИК
о
- остаток долга на дату оценки;
ИК n
- остаток долга на дату перепродажи с учетом срока, отделяющего дату получения кредита от даты оценки.
I Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа:
Пример. Оценить объект недвижимости, используя информацию предыдущего примера. Ипотечный кредит получен за три года до даты и
Ценки.
Пример. Оценить объект недвижимости, используя информацию предыдущего примера. Ипотечный кредит получен за три года до даты и
Ценки.
Пример. Оценить объект недвижимости, используя информацию предыдущего примера. Ипотечный кредит получен за три года до даты оценки.
Решение.
1) Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату оценки
889 (9,26 • 96,02).
2) Остаток задолженности на дату перепродажи:
• остаточный срок кредитования после перепродажи - 17 лет (30 - 3 -
JQV
• остаток долга на дату перепродажи - 804 (9,26 • 86,8647).
3) Рыночная стоимость собственного капитала - 294 [(150 – 111) ×
х 5,01877 + (1200 - 804) • 0,2472].
4) Стоимость недвижимости - 1183 (294 + 889).
III. Оценка недвижимости на основе ограниченной стоимостной информации.
Выше были рассмотрены ситуации, когда оценщик использовал несколько стоимостных показателей: чистый операционный доход; цену перепродажи недвижимости; сумму ипотечного кредита; расходы по обслуживанию долга. Теперь проанализируем возможность оценки в условиях ограниченной стоимостной информации на основе следующих параметров:
• ЧОД - сумма чистого операционного дохода;
• КИЗ - коэффициент ипотечной задолженности;
• ст. % - процентная ставка по кредиту;
• N - срок кредитования;
• п - длительность анализируемого периода;
• ст.д. - ставка дохода на вложенный инвестором капитал;
• а
- процентное изменение стоимости недвижимости.
Взаимосвязь показателей, используемых в данной технике, позволяет заменять ряд исходных параметров:
Это позволяет преобразовать базовую формулу следующим образол
Пример- Оцените недвижимость, годовой чистый операционный доход которой в течение 5 лет составит 1000. Коэффициент ипотечной задолженности - 70%. Кредит выдан на 15 лет под 13% с ежемесячным погашением. Стоимость объекта за 5 лет уменьшится на
20%. Ставка дохода инвестора – 15%.
Решение.
Подставляем данные об условиях кредитования в трансформированную формулу
С
н
= 0,7С
н
+ (1000-0,7С
н
-0,1518)-3,3522 +
+ [С
н
(1 - 0,2) - 0,7С
н
• 0,0127 • 66,9744] • 0,4972.
В результате преобразования получим:
С
н
=3352,2(1-0,4506).
С
н
= 6102.
Смоделируем денежный поток в соответствии с основными условиями инвестирования:
Нулевой период
Затраты - 6102,
в том числе:
• ипотечный кредит - 4270;
• собственный капитал - 1832.
1 - 4-й периоды
Чистый операционный доход - 1000,
в том числе:
• расходы по обслуживанию долга - 648;
• денежные поступления - 352.
5-й период Всего - 5882, в том числе:
• Чистый операционный доход - 1000; из них
• расходы по обслуживанию долга - 648;
•денежные поступления - 352.
Цена перепродажи - 4882,
из них
• ипотечный кредит - 3618;
• собственный капитал - 1264.
Поток денежных поступлений на вложенный собственный капитал: (1832),
352;352;352;352;1616 дает ставку дохода 15%.
Таким образом, в процессе оценки необходимо анализировать конк-гные условия финансирования оцениваемого объекта и сравнивать их с пичными рыночными условиями финансирования.
На основе выявленных различий рассчитывается соответствующая правка на условия финансирования, которая трансформирует обоснованную рыночную стоимость недвижимости в цену.
Контрольные вопросы
1. Почему при покупке недвижимости целесообразно использовать ипотечный кредит?
2. Что такое ипотечный кредит и каковы его основные виды?
3. Дать определение первой, принятой и завершающей ипотекам
4. Сформулируйте понятия «стоимость» и «цель» объекта недвижимости. Как влияют на их величину конкретные условия финансирования?
5. Что такое ипотечная постоянная, и как она используется при построении коэффициента капитализации?
6. Раскройте понятие финансового левереджа и его влияние на результаты оценки.
7. Какие особые условия кредитного договора должны анализироваться оценщиком?
8. Охарактеризуйте традиционную технику ипотечно-инвестиционного анализа. Дайте ее сравнительную характеристику с методом дисконтированных денежных потоков.
9. В чем заключаются особенности построения коэффициента капитализации при использовании ипотечного кредита?
Тесты
№ 1. Оценить объект недвижимости, приносящий ежегодно ЧОД 1500. На приобретение объекта можно получить кредит в сумме 10000 на 20 лет под 10% с ежемесячным погашением. В конце 5-го года объект можно будет продать за 12000.
Инвестор рассчитывает получить 15% дохода.
№ 2. Оценить объект недвижимости, приносящий ежегодно ЧОД 2100. Под объект 3 года назад был получен ипотечный кредит в сумме 15000. На 25 лет под 12% с ежемесячным погашением. Через 6 лет объект можно будет продать за 15000. Инвестор рассчитывает получить 18% дохода.
№ 3. Ипотечный кредит в сумме 50000 выдан на 30 лет под 9% с ежемесячным погашением. Рассчитать на конец 20-го года величину погашенного долга, уплаченных процентов и остаток долга.
№ 4. Ипотечный кредит в сумме 12000 выдан на 27 лет под 20% с ежегодным погашением. Рассчитать сумму процентов и величину погашаемого долга в 25-м платеже.
№ 5. Оценить объект недвижимости исходя из имеющихся данных: ЧОД - 2000; КИЗ -
60%; срок кредитования - 25 лет; ежемесячное погашение - 10%. Через 6 лет объект можно продать на 30% дешевле. Ставка дохода инвестора - 13%.