Таблица 8.2
Таблица корректировок
Характеристики
(элементы) сравнения
Оцениваемый объект
Продажа I
Продажа II
Продажа III
Цена, у.е./м
2
Местоположение
Корректировка на месторасположение
Состояние квартир
Корректировка на состояние квартир
Итоговая корректировка
Скорректированные цены продаж у.е.
?
Ясенево хорошее
600
Ясенево
0 неплохое
160 160 60 960
Центр
-200 хорошее
0
-200 760 800
Центр
-200 неплохое
160
-40 760
Экспертные методы расчета и внесения поправок.
Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.
Обозначим стоимость объекта оценки X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной 1,0, тогда: если объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же
15%:
Х = 1,0 + 15% • 1,0 = 1,0 • (1 + 0,15) = 1,15; если оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшится:
Х= 1,0-15%- 1,0= 1,0-(1,0-0,15) = 0,85.
3.Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога должна уменьшиться:
1,0 = Х + 15%-Х = А
г
-(1 + 0,15 ),Х = 0,87.
4.Аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога должна вырасти:
1,0 = Х- 15% -Х=Х-(\,0-0,\5),Х = 1 : 0,85 = 1,18.
Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.
Статистические методы расчета поправок
.
Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов неджимости и изменениями каких-либо его характеристик.
Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы даиных.
Пример. Последовательность внесения поправок и получение скорректированного
результата.
1. Процентные поправки всегда вносятся первыми - к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи.
2. Вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.
В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными. Например, если поправки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются первыми для корректировки ценаналогов.
Пример. Необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 м
2
и проданного за 500000 у.е. Последовательность внесения поправок и выведение итоговой стоимости представлены в табл. 8.3.
Таблица 8.3
Элементы сравнения
Величина обоснованно вводимых поправок,
%
Стоимостное выражение поправок, скорректированная цена, у.е.
Цена продажи аналога
Поправка на передаваемое право собственности
Скорректированная цена
+4 500000
+20000 520000
Поправка на условия финансирования
Скорректированная цена
-2
-10400 509600
Поправка на условия продажи
Скорректированная цена
+3
+15288 524888
Поправка на изменение экономических условий
Скорректированная цена
+5
+26244 551132
Поправка на местоположение
Скорректированная цена
+4
+22045 573177 _______ .
Поправка на износ
Скорректированная цена
-6
-34391 538787
Поправка на наличие дополнительных улучшений
(денежная к цене в целом)
Скорректированная цена
-35000 503787
Поправка на масштаб (денежная поправка к единице сравнения)
-160
Итоговая стоимость
343787
8.3. Оценка на основе соотношения дохода и цены
продажи
В этом случае в качестве единиц сравнения используются.
1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).
2. Общий коэффициент капитализации (ОКК).
Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному новому доходу (ДВД).
Для применения ВРМ необходимо:
а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
м б) определить отношение валового
(действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное
(средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле где Ц
об
- вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВД - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;
ВРМ
а
- усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;
Ц
/а
- цена продажи /-го сопоставимого аналога;
ПВД.
а
- потенциальный валовой доход /-го сопоставимого аналога;
т - количество отобранных аналогов.
Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150000 у.е. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах (табл. 8.4).
Таблица 8.4
Расчет валового пентного мультипликатооа
Аналог
Цена продажи, у.е.
ПВД
ВРМ
А
В
С
800000 950000 650000 160000 175000 135000 5
5,43
,8
ВРМ (усредненный по аналогам) = 5 (5 + 5,43 + 4,8): 3.
Ц
об
=150000 у.е. • 5 = 750000 у.е.
ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.
Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:
• может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
• в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
• не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.
Общий коэффициент капитализации
.
Основные этапы расчета стоимости объекта:
1) подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;
2) общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода
(ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене: где К - общий коэффициент капитализации;
ЧОД. - чистый операционный доход /-го сопоставимого аналога;
Ц. - цена продажи i-го сопоставимого аналога;
т
- количество отобранных аналогов.
3) далее будет определяться вероятная цена продажи объекта оценки по формуле где ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого объекта.
Пример. Оценивается объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД в размере 50000 у.е. (табл. 8.5).
Таблица 8.5
Информация о сделках купли-продажи
Аналог
Чистый операционный доход, у.е.
Продажная цена, у.е.
Расчетный К
К
ап
А
В
С
5000 40000
Доход за истекший год
35000 35000 500000 350000
-
0,08
-
Аналоги А и С не могут быть использованы для расчета, так как у первого величина ЧОД несопоставима с этим показателем у оцениваемого объекта, а у второго доход указан за прошлый год.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет равна:
Ц
об
= 50000 у.е.: 0,08 = 625000 у.е.
8.4. Анализ полученных результатов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода
Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ проведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:
1 Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым
продажам и их скорректированные величины.
2 Провести
согласование
скорректированных
величин
сопоставимых
продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.
Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:
• количество отобранных аналогов минимально;
• величины их скорректированных цен достаточно близки.
Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.
Пример. Анализ трех сопоставимых продаж, последующее внесение корректировок и
«взвешивания» позволили вывести итоговую цену в 532000 у.е. (табл. 8.6).
Таблица 8.6
Выведение итоговой цены
^ ^ ^ ^ ^ - а н а л о г и
Скорректированная цена, у.е.
Вес
А
В
С
Среднеарифметическая
Медиана
Срденевзвешенная
Итоговая
573234 642143 468673 561350 573234 532438 532000 2
1 3
8.5.
Практика
применения
сравнительного
подхода
Пример. Необходимо оценить стоимость дачи, общая площадь которой 60 м
2
. Дача имеет четыре комнаты и водопровод. Площадь садового участка, на котором расположена дача - 12 соток. Имеется информация по сделкам купли-продажи пяти сравниваемых объектов в рассматриваемом загородном районе (табл. 8.7). Хотя для российских условий вариант финансового расчета приобретения недвижимости в форме ипотечного кредитования покупателя продавцом пока практически неприемлем, тем не менее для рассматриваемого иллюстративного примера такой вариант финансового расчета мы вводим условно для двух сравниваемых объектов - III иV. При этом представленные в таблице 8.8 значения завышения цен продажи по этим двум сравниваемым объектам (7 у.е. для IIIобъекта и5,6 у.е. для V объекта) определены по рассмотренному выше алгоритму корректировки согласно условию осуществления финансовых расчетов между продавцом и покупателем (занижение расчетной ставки процента относительно рыночной).
Перед определением величин корректировок цен продаж по сравниваемым объектам необходимо определить единицу сравнения. Цена продаж сравниваемых объектов не может рассматриваться как единица сравнения, так как общая площадь дома для этих объектов различается в достаточно широком диапазоне - 45-70 м
2
. В качестве единицы сравнения выберем цену продажи 1 м
2
, расчетные значения которой по сравниваемым объектам представлены в табл. 8.8.
Теперь можно последовательно определить значения величин корректировок, соблюдая при этом очередность первых четырех элементов сравнения.
1. Переданные
права
собственности.
Правовой статус одинаков по всем сравниваемым объектам и соответствует оцениваемому объекту. Koppeктировка цен продаж отсутствует.
2. Условия финансового расчета приобретения недвижимости. По III i
V сравниваемым объектам - нерыночные условия (цены завышены). Проводим соответствующую корректировку цен продаж 1 м
2
по этим объектам: -0,155 тыс.руб. - III объект; -0,102 тыс.руб. - V объект.
3. Условия продажи. Отклонений от чистоты сделок нет по всем cpaв нимым объектам. Корректировка отсутствует.
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи). Для определения величины корректировки по фактору времени выбираем пару сравниваемых продаж
IV и V. При этом по сравниваемому объекту V берется скорректирована цена продажи по предыдущему элементу сравнения 0,688 тыс.руб.:
(0,885 - 0,688): 0,688 • 100% = 28,6%.
Таблица 8.7
Информация по сделкам купли-продажи дач в рассматриваемом районе
Данные по сравниваемым объетам
Характеристика объекта
Данные по оцениваемому объекту объект I объект II объект III объект IV объект V
Цена продажи, тыс. руб.
Площадь дома, м
2
Динамика сделок на рынке (дата продажи)
Права собственности
Условия продажи
Условие финансового расчета
Используемый для строительства материал
Площадь садового участка, сотка
Количество комнат
Транспортная доступность
Водопровод
60 полное право рыночные рыночное кирпич
12 4 есть
61,46 70 6 мес. назад полное право рыночные рыночное кирпич
12 4 лучше оценивае- мого объекта нет
52,06 65 6 мес. назад полное право рыночные рыночное кирпич
12 4 аналогична оценивае- мому объекту нет
44,37 45 1 мес. назад полное право рыночные нерыночное
(цена завы- шена на 7 тыс. руб.) кирпич
6 3 аналогична оцениваемом у объекту нет
69,03 78 3 недели назад полное право рыночные рыночное кирпич
6 3 аналогична оценивае- мому объекту есть
43,45 55 1 год назад полное право рыночные нерыночное
(цена завы- шена на 5, 6 тыс. руб.) кирпич
6 3 аналогична оценивае- мому объекту есть
Таблица 8.8
Таблица корректировок цен продаж 1 м
2
общей площади по сравниваемым объектам
Характеристика объекта
Оцениваемый объект
Объект I
Объект II
Объект III
Объект IV
Объект V
Цена продажи 1м
2
, тыс. руб.
Право собственности
Корректировка, тыс. руб.
Скорректированная цена продажи 1 м
2
, тыс. руб.
Условие финансового расчета
Корректировка, тыс. руб.
Скорректированная цена продажи
1 м
2
, тыс. руб.
Условие продажи
Корректировка, тыс. руб.
Скорректированная цена продажи
1 м
2
, тыс. руб.
Динамика сделок на рынке (дата продажи)
Корректировка, %
Скорректированная цена продажи
1 м
2
, тыс. руб.
Строительный материал
Корректировка, тыс. руб.
Транспортная доступность
Корректировка, тыс. руб.
Размер участка; количество комнат
Корректировка, тыс. руб.
Водопровод
Корректировка, тыс. руб.
Скорректированная цена продажи м
2
,тыс. руб.
полное рыночное рыночное кирпич
12; 4 есть
0,878 полное
0 0,878 рыночное
0 0,878 рыночное
0 0,878 6 мес. назад
+14,3 1,003 кирпич
0 лучше оце- ниваемого объекта
-0,088 12; 4 0 нет
+0,054 0,969 0,801 полное
0 0,801 рыночное
0 0,801 рыночное
0 0,801 6 мес. назад
+14,3 0,915 кирпич
0 аналогична оцениваемому объекту
0 12; 4 0 нет
+0,054 0,969 0,986 полное
0 0,986 нерыночное
-0,155 0,831 рыночное
0 0,831 1 мес. назад
0 0,831 кирпич
0 аналогична оцениваемому объекту
0 6; 3
+0,084 нет
+0,054
0,969
0,885 полное
0 0,885 рыночное
0 0,885 рыночное
0 0,885 2 недели назад
0 0,885 кирпич
0 аналогична оцениваемому объекту
0 6; 3
+0,084 есть
0
0,969
0,790 полное
0 0,790 нерыночное
-0,102 0,688 рыночное
0 0,688 1 год назад
+28,6 0,884 кирпич
0 аналогична оцениваемому объекту
0 6; 3
+0,084 есть
0
0,968
Таким образом, за год цена продажи 1 м
2
данного типа недвижимости выросла на
28,6%. Прогнозируя рост цены по простым процентам, за полгода цена выросла на
14,3%. Исходя из этого, проводим корректировку цены продажи 1 м
2
по I, II и V сравниваемым объектам. Скорректированные цены после четвертого элемента сравнения являются основой дальнейших независимых корректировок.
Физические характеристики. Все сравниваемые объекты и оцениваемый объект являются кирпичными домами, что не требует корректировки цен продаж по использованному строительному материалу. В то же время комбинация размеров садового участка и количества комнат в представленном перечне сравниваемых объектов двухвариантная: 1) 12 соток и 4 комнаты; 2) 6 соток и 3 комнаты. Величину корректировки по этим физическим характеристикам можно определить, выбрав пару сравниваемых объектов, например, II и III - 0,084 тыс.руб. (0,915 - 0,831).
Величина корректировки по транспортной доступности определяется из пары сравниваемых объектов I и II - 0,088 тыс.руб. (1,003 - 0,915). Корректировка цены продажи объекта I проводится вычитанием этой денежной суммы, так как транспортная доступность к этому объекту лучше, чем для оцениваемого объекта.
Величина корректировки цен продажи по наличию водопровода определяется из пары сравниваемых объектов III и IV - 0,054 тыс.руб. (0,885 - 0,831). Корректировка цен продаж I, II и III объектов является положительной, так как на оцениваемом объекте имеется водопровод.
Итак, проведены корректировки по всем рассматриваемым физическим характеристикам, что позволяет определить итоговое значение скорректированных цен продаж 1 м
2
общей площади.
По представленному примеру скорректированная цена продажи 1 м
2 общей площади дачи в рассматриваемом районе составляет 0,969 тыс. руб.
Тогда рыночная стоимость оцениваемой дачи составит 58,14 тыс.руб. (60 • 0,969).
Итоговые значения скорректированных цен продаж сравниваемых объектов в нашем примере совпали (табл. 8.8). Однако такое совпадение не является обязательным, и, более того, возможны случаи, когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются. В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной
стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена
продажи сравни-ваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо
абсолют-ое итоговое значение корректировок, либо количество корректировок.
Данное правило сформулировано исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Практика применения корреляционного анализа. Корреляционно-регрессионный анализ может быть представлен двумя методам