Для недвижимости страховая стоимость, как правило, определяется из условия полного замещения элементов зданий и сооружений, которы могут быть повреждены в результате наступления страхового случая.
Налогооблагаемая стоимость
Налогооблагаемая стоимость (стоимость для налогообложения) - это стоимость, рассчитанная в соответствии с методиками, утвержденными государственными органами налогообложения.
Налогооблагаемая стоимость, как правило, определяется с примене- нием методов массовой оценки, на которые действие данного стандарта не распространяется.
Утилизационная стоимость
Утилизационная стоимость - это стоимость улучшений, рассматриваемая как стоимость совокупности составляющих материалов, элементов и конструкций без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.
Утилизационная стоимость рассчитывается с учетом затрат на реали- зацию и по смыслу аналогична стоимости реализации для отдельных эле- ментов имущества.
Виды и цели оценки
Оценка для целей купли или продажи
При оценке недвижимости, которая должна быть куплена или продана на открытом рынке, в качестве базы оценки для всех классов и категори недвижимости применяется рыночная стоимость или стоимость реализа- ции. При этом для специализированной недвижимости в большинстве слу- чаев определяющим методом расчета стоимости будет затратный метод, базирующийся на рыночных данных.
При оценке недвижимости для продажи в течение ограниченного периода, когда недвижимость выставляется на открытый рынок для продажи в сроки, которые существенно меньше адекватного маркетингово периода для данного типа недвижимости, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяется стоимость ограниченно реализации.
Оценка для целей составления финансовой
отчетности
Общие положения
Настоящий стандарт применяется в случае, если действующие норма- тивные акты предусматривают отступление от общего правила оценки активов на основе первоначальной (исторической) стоимости, допуская:
■ оценку на основе стоимости замещения для материальных основных фон дов с ограниченным сроком полезной жизни;
■ оценку иными методами, учитывающими инфляцию;
■ переоценку материальных основных фондов для учета инфляции.
При выполнении оценки для целей составления финансовой отчетнос- ти в зависимости от целей владения недвижимость делится на следующие категории:
■ недвижимость, занимаемая владельцем для использования в деятельнос ти предприятия (бизнеса);
■ инвестиционная недвижимость, используемая владельцем для получения настоящего или будущего арендного дохода, или для сохранения или уве личения стоимости капитала;
■ недвижимость, избыточная для потребностей производства (бизнеса);
■ недвижимость, которой владеют для целей освоения и развития;
■ недвижимость, которой владеют в качестве товарных запасов.
При оценке недвижимости, занимаемой владельцем для использования в деятельности предприятия (бизнеса), в качестве базы принимается:
■ рыночная стоимость при существующем использовании - для неспециа лизированной недвижимости, включая недвижимость, оцениваемую на основе ее коммерческого потенциала;
■ остаточная стоимость замещения - для специализированной недвижи мости.
При оценке инвестиционной недвижимости и недвижимости, избыточ- ной для потребностей производства, в качестве базы принимается рыноч- ная стоимость.
При оценке недвижимости, которой владеют для целей освоения и раз- вития, потенциал будущего использования определяет текущую стоимость с учетом издержек на освоение и развитие. Для неспециализированной не- движимости в качестве базы оценки применяется рыночная стоимость. Для специализированной недвижимости в качестве базы оценки применяется остаточная стоимость замещения.
При оценке недвижимости, которой владеют в качестве товарных за- пасов и трактуемой обычно как текущие активы, принимают во внимание конкретные особенности системы бухгалтерского учета.
Поврежденная недвижимость
Вданном разделе рассматривается недвижимость, поврежденная в зультате воздействия природных и техногенных факторов.
При оценке недвижимости, используемой для деятельности предпри тия (бизнеса), рассматриваются следующие случаи.
■ Если недвижимость не предполагается восстанавливать, то ее относят категории «избыточной» для потребностей бизнеса. При этом в качеств базы оценки применяется рыночная стоимость.
■ Если недвижимость предполагается восстанавливать для продолжения бизнеса, базой оценки, как правило, является стоимость при существую- щем использовании.
При оценке инвестиционной недвижимости в качестве базы применя- ется рыночная стоимость. При этом необходимо принимать во внимание тот факт, что продавец может либо передать покупателю право на получе- ние страхового возмещения, либо получить страховку сам.
При оценке недвижимости, находящейся в процессе освоения и разви- тия, в качестве базы используется рыночная стоимость для текущего со- стояния, либо рыночная стоимость земли плюс сумма расходов на освое- ние и развитие.
Величина оценки незначительно поврежденной недвижимости должна соответствовать стоимости восстановленной недвижимости с учетом зат- рат на восстановление. В случае полного разрушения и отказа от восста- новления, сумма оценки должна определяться как для свободного участка земли с учетом расходов по его расчистке и освобождению от деталей пре- жнего сооружения.
Истощимая недвижимость
К данному типу недвижимости относятся земли с полезными ископае- мыми, свалки отходов и места захоронения, которые имеют определенный срок жизни для их существующего использования. При этом недвижимость эксплуатируется таким способом, что деятельность по разработке место- рождения или заполнению участка постепенно уменьшает стоимость оста ющейся земли до такой стадии, когда она не может больше использовать- ся с экономической выгодой для существующей или предполагаемой цели и переходит в стоимость, которая является остаточной для текущего наи лучшего и наиболее эффективного использования.
При оценке истощимой недвижимости в качестве базы применяется рыночная стоимость при существующем использовании.
Особенность концепции существующего использования для даннси типа недвижимости заключается в ограниченном сроке жизни недвижимости для её существующего использования.
При этом остаточная стоимость на конец периода использования учитывается в той степени, в какой альтернативное будущее использование будет разрешено, и в какой присущая будущая стоимость не столь удалена во времени, чтобы ее нельзя было бы подтвердить рыночными предложениями для такого класса недвижимости.
Стоимость действующего горнодобывающего предприятия должна отражать затраты на разведку, определение объемов и качества запасов, пробную добычу, запуск опытного добывающего оборудования, исследо- вания и разработки.
Здания, которые закреплены за предприятием такого рода, - это обыч- но специализированные здания, которые оцениваются на базе остаточной стоимости замещения.
Процедуры оценки, как правило, требуют анализа всех сопоставимых сделок, спроса и конкурирующих предприятий. В случаях, когда прово- дится сопоставительная оценка, требуется изучение конъюнктуры рынка, тенденций, продажных цен и эксплуатационных затрат. Оценка, основан- ная на дисконтировании прибыли или на базе сопоставления, должна, как и в отношении других видов недвижимости, исключать личный гудвил и рассматривать только тот уровень прибыли, который был бы достигнут предприятием со средними показателями эффективности.
Учет остаточных стоимостей в конце периода добычи или в ходе по- требления истощимой недвижимости включает учет потенциальных зат- рат и задолженностей по всем обязательствам по планированию, экологии или контрактам, либо коммерческие соображения по улучшению, восста- новлению или перепланировке оцениваемой или другой земли. Это может включать косвенные затраты, связанные с производственной деятельнос- тью и обязательствами, за которые несет ответственность предприятие.
Незавершенное строительство
Термин «незавершенное строительство» относится к строительным работам, которые начаты, но еще не завершены на определенную дату оцен- ки, или когда получены все согласования по планированию, строительные контракты подписаны, все готово к началу строительства и не существует нерешенных существенных вопросов, мешающих выполнению предложен- ного строительства.
Для составления финансовых отчетов неспециализированная недвижи- мость, которая относится к вышеназванной категории, должна оценивать- ся на основе одной из двух нижеприведенных баз оценки в соответствии с мнением Оценщика о наиболее финансово информативной базе оценки, которые применяются во всех обстоятельствах, включающих цель оценки:
■ рыночная стоимость земли для предполагаемого использования на дату оценки плюс накопленные финансовые издержки строительства, которые имеют место на дату оценки;
■ текущая рыночная стоимость в предположении, что работа завершена по любым существующим контрактным документам минус рассчитанные расходы в текущих ценах для завершения строительства.
Недвижимость, оцениваемая на основе коммерческого
потенциала
К недвижимости, оцениваемой на основе коммерческого потенциала относится недвижимость, созданная или приспособленная для спе- цифического ограниченного использования, которое без изменений пе- редается на свободном рынке по ценам, основанным непосредственно на коммерческом потенциале. Как правило, к этой категории относятся го- стиницы, рестораны, бары, пивные и другие аналогичные заведения, ком- мерческие медико-оздоровительные заведения, объекты спорта, досуга и развлечения.
Базой оценки, выполняемой для целей составления финансовой отчет- ности предприятия, как и в случае с другими классами недвижимости, яв- ляется рыночная стоимость при существующем использовании. Оценка включает землю и здания, оборудование и принадлежности, соединенные с недвижимостью, мебель, обстановку и оборудование предприятия, гуд- вил, связанный непосредственно с данной недвижимостью, и не включает потребляемые запасы. Оценки на базе остаточной стоимости замещения к данной категории недвижимости не применяются.
Передаваемый и непосредственно связанный с бизнесом гудвил явля- ется материальным и, в противоположность персональному нематериаль- ному гудвилу, включается в рыночную стоимость при существующем ис- пользовании земли и зданий. В оценку входят выгоды или обязательства по действующим контрактам на поставку и закупку товаров и услуг, а так- же предполагаемая возможность возобновления существующих лицензии, разрешений и сертификатов.
Оценка для целей определения величины залогового
обеспечения кредита
При определении величины залогового обеспечения кредита оце. выполняется для обоснования возможности гарантированного возмеи ния средств кредитора за счет реализация объекта залога в случае не полнения заемщиком своих обязательств.
При оценке для целей определения величины залогового обеспечения кредита в качестве базы применяется рыночная стоимость.
Специализированная недвижимость не является подходящим обеспе- чением кредитов. Если эта недвижимость все же используется в качестве о
бъекта залога, то ее стоимость должна определяться, исходя из наилуч- шего и наиболее эффективного использования, а при отсутствии рыноч- ных данных в качестве базы оценки следует применять остаточную сто- имость замещения.
В некоторых случаях в качестве базы оценки может применяться сто- имость реализации или стоимость ограниченной реализации.
Ретроспективная оценка
Оценка стоимости недвижимости на ретроспективную дату может быть необходима для различных целей, включая вопросы налогообложения, наследства, выплаты компенсаций, рассмотрения в суде исков об ущербе, рецензий существующих оценок.
Для ретроспективной оценки должны быть доступны данные за пред- шествующий, текущий и последующий после даты ретроспективной оцен- ки периоды. При этом следует придавать соответственно меньшее значе- ние данным, которых на дату проведения оценки у Оценщика не было, или тенденциям, возникшим после даты проведения определения стоимости, которые могут подвергнуть сомнению объективность отражения реальной ситуации на дату оценки.
Цель оценки
Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости
Объекта для купли-продажи, мены.
Дата оценки
Оценка произведена по состоянию на 4 мая 2001 г.
Описание и анализ объекта
оценки
Для проведения работ по оценке рыночной стоимости здания кирпич ного склада, расположенного по адресу__________________________ ,
Заказчиком были предоставлены следующие документы:
• технический план БТИ на здание склада № 1 624
/
183;
• справка о балансовой стоимости.
Балансовая стоимость здания 87 620 руб.
Остаточная стоимость здания 32 860 руб.
Анализ местоположения объекта оценки
Оцениваемый объект - здание склада.
Объект оценки расположен в Трусовском районе г. Астрахани
--------------------------------------------------------------------
, в 45-й территориально- экономической зоне.
Зона № 45 ограничивается с севера и севера-востока ул. Продольной и ограждением территории Астраханского производственного объеди- нения морского транспорта и завода им. Артема Сергеева, с востока - береговой линией р. Волга, с запада - береговой линией протоки Сереб- ряная Воложка.
Зона граничит с 43-й ТЭЗ. Зона № 43 ограничивается с севера и запада береговой линией протоки Серебряная Воложка, с юга - ул.
Продольной, с востока - ограждением территории Астраханского производственного объединения морского транспорта и ограждением завода им. Артема Сер-геева, береговой линией р. Волга.
Район характеризуется плотной застройкой, преимущественно промышленные и производственные здания и сооружения.
Транспортная доступность - удовлетворительная.
Коммерческая привлекательность объекта - не привлекательный.
Описание объекта оценки
Объект представляет собой одноэтажное здание прямоугольного типа, разделенное перегородками на прямоугольные помещения примерно оди- наковой площадью.
Площадь застройки - 117,2 м
2
Площадь помещений - 100,8 м
2
Высота здания - 2,58 м.
Строительный объем - 302 м
3
Год постройки - 1976 г.
Основные конструктивные элементы здания приведены в табл. 2.1
Таблица II.1
Конструктивный элемент
Описание
Фундаменты
Стены
Перегородки
Перекрытия
Кровля
Полы
Дверные проемы
Оконные проемы
Электротехнические устройства
Внутренняя отделка
Кирпичные ленточные
Силикатные блоки, ракушечник
Силикатные блоки
Железобетонные
Совмещенная
Бетонные
Металлические ворота
Отсутствуют
Тоже
1 ... 29 30 31 32 33 34 35 36 ... 41