Материал: Основные понятия оценки недвижимости. 7Глава Понятия, цели и принципы оценки недвижимости

Таблица 2.4
Объекты сравнения
Элементы сравнения
Едини- цы измер.
Оценивае- мый
1 2
3 4
Цена продажи руб.
100 000 24 800 256 000 29 000
Общая площадь м
2 117,2 758,3 258,1 1102,7 467,0
Полезная площадь м
2 100,8 687,8 231,3 916,2 420,0
Объем здания или сооруже- ния м
3 302,0 4664,0 929,0 7498,0 2100,0
Единицы сравнения
1. Цена продажи руб.
100 000 24 800 256 000 29 000 2. Цена за единицу общей площади руб./м
2 131,9 96,1 232,2 62,1 3. Цена за единицу полезной площади руб./м
2 145,4 107,2 279,4 69,0 4. Цена за единицу объема сооружения руб./м
3 21,4 26,7 34,1 13,8
Номер единицы сравнения
1
Коррект ировки
(Все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки)
Цена продажи руб.
100 000 24 800 256 000 29 000
Право собственности
Полное
Корректировка
%
Скорректированная цена руб.
100 000 24 800 256 000 29 000
Условия финансирования
Рыночные
Корректировка руб.
Скорректированная цена руб.
100 000 24 800 256 000
29 000
\ Условия продажи
Коммерч.
Коммерч.
Коммерч.
Коммерч. ,
Коммерч. 1
Продолжение
Объекты сравнения
Элементы сравнения
Едини- цы измер.
Оценивае- мый
1 2
3 4
Корректировка
%
Скорректированная цена руб.
100 000 24 800 256 000 29 000
Условия рынка (время про- дажи)
05.01 04.01 02.01 03.01 03.01
Корректировка
%
1,0 3,0 2,0 2,0
Скорректированная цена руб.
101 000 25 544 261 120 29 580
Местоположение ул. Капитана
Краснова,
31В пос.
Кири-
Кили, ул. 4-я
Черниговская,
4
ул. 2-я Дербент- ская, 43А ул. 2-я Дер- бентская, 28 ул.
Бое- вая, 121
Корректировка
%
30,0
-10,0
-10,0
-20,0
Скорректированная цена руб.
1313 000 22 989,6 235 008,0 23 664,0
Физические характери-
стики
Размер м
2 117,2 758,3 258,1 1102,7 467,0
Корректировка
%
-10,0
-15,0
-5,0
Скорректированная цена руб.
118 170,0 22 989,6 199 756,8 22 480,8
Подъездной автопуть
Есть
Есть
Есть
Есть
Нет
Корректировка
%
20,0
Скорректированная цена руб.
118 170,0 22 989,6 199 756,8 26 977,0
Подъездной ж/д путь
Нет
Нет
Нет
Нет
Есть
Корректировка
%
-15,0
Скорректированная цена руб.
118 170,0 22 989,6 199 756,8 22 930,4
Техническое состояние
Удовлетво- рительное
Удовлетвори- тельное
Неудовлетвори- тельное
Удовлетвори- тельное
Плохое

Объекты сравнения
Элементы сравнения
Едини- цы измер.
Оценивае- мый
1 2
3 4
Корректировка
%
15,0 20,0
Скорректированная цена руб.
118170,0 26438,0 199756,8 27516,5
Удаленность от центра
Удален
Удален
Частично удален Частично удален
Частично удален
Корректировка
%
-5,0
-5,0
-5,0
Скорректированная цена руб.
118170,0 25116,1 189769,0 26140,7
Наличие рядом аналогичных зданий
Нет
Нет
Есть
Есть
Есть
Корректировка
%
-10,0
-10,0
-10,0
Скорректированная цена руб.
118170,0 22604,5 170792,1 23526,6
Использование
Склад, гараж Склад
Склад
Склад, цех
Склад,гараж
Корректировка
%
15,0 15,0
-10,0
Скорректированная цена руб.
135895,5 25995,2 153712,9 23526,6

Объект № 4
Дата - 29 марта 2001 г.
Адрес...
Площадь застройки - 467 м
2
Площадь помещения - 420 м
2
Высота здания - 4,5 м.
Строительный объем - 2100 м
3
Год постройки - 1975 г.
Основные конструктивные элементы здания: фундаменты - бетонные ленточные, стены - кирпичные, перегородки - кирпичные, перекрытия - железобетонные, кровля отсутствует, полы отсутствуют, дверные проемы отсутствуют, оконные проемы отсутствуют, электротехнические устрой- ства отсутствуют, внутренняя отделка - отсутствует.
Цена продажи 29 000 руб.
В табл. II.4 приведено сравнение продаж.
Расчет:
V=
135 895,5-1+25 995,2-4 + 153 712,9-2 + 23 526,6-5
= 55411 руб.
12
Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным методом, со- ставляет
55 411 руб.
(Пятьдесят пять тысяч четыреста одиннадцать руб.).
Доходный подход
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Для расчета стоимости
Объекта был применен метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков
Предпосылки метода дисконтирования денежных потоков:
1. Недвижимое имущество приобретается инвестором только потому что оно способно в будущем принести ему определенные преимущества
2. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность, как соотношение между денежным выражением этих будущих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен.
3. Преимущества (в денежной форме) будет получать инвестор на протяжении периода владения. Однако в случае приобретения недвижимости определенные средства должны быть уплачены за нее немедленно.
4. Стоимость преимуществ, полученных в будущем (стоимость прав на получение будущих преимуществ), меньше стоимости аналогичных преимуществ, полученных немедленно. Следовательно, стоимость недвижимости равна текущей стоимости будущих преимуществ, вытекающих из права собственности на него.
Информация для расчета объекта:
площадь -100,8 м
2
;
арендная ставка в месяц - 15 руб./ м
2
;
доход в месяц -1 512 руб.
Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, выбираем горизонт расчета равным пяти годам. Стоимость объекта V вданном случае определяется как текущая сумма денежных потоков по годам (с учетом увеличения на 5% ежегодно), плюс текущая стоимость реверсии, рассчитанная по модели Гордона (продажи объекта по истечении пяти лет) по формуле где N01 - величина годового денежного потока, руб.;
R - ставка дисконтирования, %.
Годовой денежный поток складывается из потока средств, получаемы х от сдачи в аренду (с учетом среднегодовой производительности), с учетом текущих эксплуатационных расходов.
Прогнозируется увеличение ставки арендной платы со временем на 5 % ежегодно.
Ставка дисконтирования R определена кумулятивным методом и составляет 26,5%. Расчет ставки дисконтирования приведен в табл. 2.5.

Т а б л и ц а 2 . 5
(%)
Безрисковая ставка
1 21,0 риск, связанный с недостатками управления
Риск, связанный с неликвидностью проектов
Риск, связанный с правовой нестабильностью в стране
Финансовый риск, связанный с возможностью изменения политики банков и финансовой сферы
1,5 1,0 1,5 1,5
Итого
26,5
'Средневзвешенная процентная ставка по привлеченным депозитам и вкладам предприятий и организаций, со сроком привлечения свыше 3 лет.
Поток денежных поступлений по годам приведен в табл. II.6.
Таблица 2.6
Год
1 2
3 4
5
Реверсия, руб.
Доход от аренды в месяц
Число месяцев
Потенциальный ва- ловой доход за год
Коэффициент за- грузки
Фактический вало- вой доход за год
Затраты на ремонт в год
Эксплуатационные расходы, руб./год
Ставка дисконтиро- вания, %
Годовой i-й денеж- ный поток
Текущая стоимость денежного потока
1512,00 12 18144,00 0,75 13608 5000 20 26,5 6886,40 5443,79 1663,20 12 19958,40 0,75 14968,8 5250 20 26,5 7775,04 4858,72 1829,52 12 21954,24 0,75 16466 5513 20 26,5 8762,54 4328,71 2012,47 12 24149,66 0,75 18112 5788 20 26,5 9859,30 3850,21 2213,72 12 26564,63 0,75 19923 6078 20 26,5 11076,75 3419,48
Текущая стоимость реверсии
54095,77 16699,78
Стоимость объекта, рассчитанная доходным методом
38 600,68
Стоимость объекта оценки, полученная доходным методом, составляет
38 600 руб. (Тридцать восемь тысяч шестьсот руб.).

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта
В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.
1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, но нельзя на него слишком полагаться.
2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей.
3. Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. В связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов для данного типа объектов опирается в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность в данном случае имеет больший вес при решении об окончательной стоимости объекта.
С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости (табл. II.7).
Таблица 2.7
(%)
Показатели
Затратный подход
Сравнитель- ный подход
Доходный подход
Достоверность информации
Полнота информации
Способность учитывать действи- тельные намерения покупателя и продавца
Способность учитывать конъюнктуру рынка
Способность учитывать размер, ме- стоположение, доходность объекта
Допущения, принятые в расчетах
Весовые показатели достоверности метода оценки
30 25 20 25 20 35 25,8 35 35 50 40 30 35 37,5 35 40 30 35 50 30 36,7

где V – обоснованная рыночная стоимость объекта оценки руб .;
V
1
, V
2
,, V
3
-стоимость объекта, определенная с использованием затратного подхода, подхода аналогов продаж и доходного подхода соответственно, руб.;
Q
1
, Q
2
,
Q
3
-средневзвешенное значение достоверности затратного подхода, подхода аналога продаж и доходного подхода соответственно.
Подставив полученные значения в формулу, получим рыночную стоимость объекта
J
V = 434150,258 + 55411.0,375 + 38600-0,367 = 46148 руб.
Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.
Рыночная стоимость объекта оценки здания склада, расположенного по адресу _____________________________________________________, по состоянию на 4 мая 2001 года, с учетом округления составляет
45000 руб.
(Сорок пять тысяч рублей)
Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.п.
Генеральный директор _____________________________________
Список использованной литературы
Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости /СПбГТУ.- СПб., 1997.
Правила оценки физического износа жилых изданий. ВСН 5-86 (р) /
Госгражданстрой. – М.: Прейскурантиздат, 1988. -72с.
Межрегиональный информационно – аналитический бюллетень
«Индексы цен в строительстве», издаваемый фирмой КО- ИНВЕСТ.
Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР.
Утверждены постановлением Совета Министров СССР от 22 октября
1990 г. № 1072.
Прокопишин А.П. Капитальный ремонт зданий: Справочник инженера-сметчика: В 2 т. Т. 2 - 2-е изд., перераб. и доп. - М: Стройиздат,
1991 -416 с.
Специализированный журнал «Основные средства». - 1999. -№15-18
Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. - М.: Стройиздат
1970.
Каталог районных единичных расценок для строительства объектов в зонах I-V Астраханской области: В 4 т. - Астрахань, 1983.
Шеремет А.Д., Негашев Е.В. Методика финансового анализа. - 3-е изд. перераб. и доп. - М: ИНФРА-М., 1999.
Оценка бизнеса. Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. -
М.: Финансы и статистика, 1999. - 512 с.
Стандарт СТО РОО 20-06-96 «Классификатор услуг по оценке имущества».
Стандарт СТО РОО 20-02-96 «Рыночная стоимость как база оценки».
Доклад губернатора Астраханской области о социальном развитии области в 1999-2000 гг.
Стоимость объекта определяется по формуле

Приложение Ш
Отчет об оценке рыночной стоимости не завершенного строительством здания общежития
Уважаемый ---------------------------------------------------------------------/
В соответствии с договором № ..., заключенным между Вами и обще ством с ограниченной ответственностью, в лице генерального директора, произведена оценка ОБЪЕКТА, включающего в себя незавершенное стро ительством здание общежития на 608 мест, расположенное по адресу:
________________________________ , по состоянию на 21 февраля 2001 г.
Целью оценки является определение рыночной стоимости ОБЪЕКТА для определения условий реализации имущественных прав.
Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее. Полная характеристика
ОБЪЕКТА оценки, необходимая информация и расчеты представлены в отчете, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а толь- ко в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений.
Приведенные ниже расчеты и анализ, позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость ОБЪЕКТА оценки, включающего в себя незавершен- ное строительством здание общежития на 608 мест, расположенное по адресу: _________________________________________________________,
по состоянию на 21 февраля 2001 г., составляет:
2 240 000 руб. (Два миллиона двести сорок тысяч руб.).
Настоящий отчет составлен в соответствии с Федеральным Законом
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г.
№ 135-ФЗ; стандартами Российского общества оценщиков: СТО РОО 27-
01-95 «Кодекс профессиональной этики членов РОО», СТО РОО 20-01-96,
СТО РОО 20-02-96, СТО РОО 20-03-96, СТО РОО 20-05-96, СТО РОО 21-
01-95, СТО РОО 22-01-96, «Едиными стандартами профессиональной прак-

тики оценки» и «Международными стандартами оценки» Международ- ного комитета по стандартам оценки имущества (TIAVSC).
Если у Вас возникнут какие-либо вопросы, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.
Генеральный директор ____________________
План отчета по оценке
Предпосылки оценки
Основные предположения и ограничивающие условия
Назначение оценки
Цель оценки
Используемое определение стоимости и дата оценки
Описание и анализ объекта оценки
Описание объекта оценки
Анализ местоположения объекта оценки
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Определение стоимости объекта
Затратный подход
Индексный метод
Подход сравнения продаж
Доходный подход
Заключение о рыночной стоимости объекта
Список использованной литературы
Предпосылки оценки
Основные
предположения
и
ограничивающие условия
Нижеследующие условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего отчета.
Общие условия
Настоящий отчет достоверен в полном объеме и лишь в указанных отчете целях. Ни одна из Сторон не может использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.