Материал: Основные понятия оценки недвижимости. 7Глава Понятия, цели и принципы оценки недвижимости

допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выпол няется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов исполь зования следующим критериям.
Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов исполь зования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, огра ничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в дан- ной местности способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осу- ществимое и разрешенное законом использование будет давать приемле- мый доход владельцу участка.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансо- во осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
На основании изложенного и учитывая назначение объекта оценки, определяется рыночная стоимость, и текущее использование рассматри- вается по прямому назначению - как здание склада или автогаражных боксов.
Определение рыночной стоимости
объекта
Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения зат- рат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применения каждого из подхо- дов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода опреде- ляются в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.
Затратный подход
Затратный подход является одним из стандартных в оценке рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, котрые может понести потенциальный покупатель недвижимости при стро тельстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим па раметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли и стоимости нового строительства улучшений за минусом накопленного износом.
Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.
Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.
Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).
Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.
Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:
1) определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;
2) определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, со оружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;
3) определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;
4) определить величину накопленного износа;
5) определить остаточную стоимость объекта оценки;
6) к полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка.
Общая формула затратного подхода имеет вид:
где С
затр. - стоимость объекта оценки;
С
з у
- стоимость земельного участка;
С
нс
- стоимость нового строительства;
И
з
- износ, т.е. количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости замещения;

где ПИ - прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, т.е. та сум которая будет уплачена инвестором подрядчику за реализацию проекта на основе договора подряда (ПИ = С
смет
);
КИ - косвенные издержки, т.е. издержки инвестора, связанные со строительств которые не могут быть включены в договорную цену.
В состав КИ обычно включают:
• стоимость разработки проекта и авторского надзора;
• стоимость согласования проекта и экспертизы;
• оплату услуг консультантов;
• затраты на получение права застройки, права подключения к городским инженерным сетям;
• издержки, связанные с правом использования земли во время строитель ства (аренда и налоги);
• издержки, связанные с проведением тендера, поиском подрядчика, зак лючением договора подряда;
• издержки, связанные с выводом объекта на проектную мощность, и т.д.
Сметная стоимость (С
смет
) определяется по формуле где С
з п
- заработная плата строительных рабочих и машинистов;
С
мат
- стоимость строительных материалов;
С
эмм
- стоимость эксплуатации машин и механизмов;
HP - накладные расходы;
ПН- плановые накопления, сметная прибыль или прибыль подрядчика.
Определение стоимости земельного участка
Оценка земельного участка не производилась в связи с тем, что учас ток является государственной собственностью. Будущему покупателю зем ля не передается в собственность, и поэтому он должен платить земель ный налог.
где С. м
- стоимость строительно-монтажных работ;
С
об
- стоимость оборудования, отнесенного к недвижимости;
ПЗ - прочие (неучтенные) затраты;

Определение
восстановительной
стоимости
здания
Для расчета стоимости нового строительства объекта использованы сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости
1
(УПВC
№ 18 табл. 24).
В соответствии с «Общей частью к сборникам УПВС», в восстанови- тельную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством, т.е. сумму ПИ + КИ в формуле (II.2), равную полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта.
Величина ПВС объекта рассчитывается по формуле где V - строительный объем объекта недвижимости, м
3
, м
2
, п.м;
С
е
- стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969 г., определяется по соответствующему сборнику УПВС;
К
кл
- поправочный коэффициент для 3-го климатического района, в котором рас- положена Астраханская область;
К
1
- коэффициент перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам 1984 г.; К
1
= 1,16;
К'
терр
- поправочный территориальный коэффициент для Астраханской области к коэффициенту К
1
, К'
те
=1,04;
К
2
- индекс удорожания СМР по сравнению с уровнем цен 1984 г. к дате оценки, разработанный Региональным центром по ценообразованию в строительстве при
АООТ «Астрахангражданпроект». По состоянию на дату оценки данный индекс составляет K
g4/2001
= 22,61.
В табл. 2.2 приведен расчет ПВС здания склада.
Таблица 2.2
Наименование здания
Г,м
3
К
1
К
Т
е
Р
К
2
ПВС
на 29.03.2001 г., руб.
Здание склада
302 21 0,95 1,16 1,04 22,61 164339,41
Итого
164339,41

Определение
физического
износа
объекта
недвижимости
Величина накопленного физического износа объекта недвижимости ределялась на основании правил оценки физического износа зданий и сооружений ВСН 53-86 (р) и визуального осмотра.
Расчет величины накопленного износа произведен по формуле где ф* - физический износ здания, %;
Ф
к
. - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %• l - коэффициент, соответствующий доли восстановительной стоимости отдель- ной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости объекта;
п - число отдельных конструкций, элементов или систем объекта.
Расчет физического износа здания приведен в табл. 2.З.
Т а б л и ц а 2 . З
(%)
Здание склада
Удельный вес в общей стоимости
Фактический физический износ элемента
Доля физиче- ского износа элемента в общем физиче- ском износе здания
Фундаменты
Стены и перегородки
Перекрытия
Кровля
Полы
Окна и двери
Отделка внутренняя
Прочие работы
Санитарно-технические и элек- тротехнические устройства
15 38 13 6
8 7
3 8
2 30 35 30 50 35 30 50 50 100 4,50 13,30 3,90 3,00 2,80 2,10 1,50 4,00 2,00
Итого
37,10
Определение накопленного функционального износа объектов
недвижимости
Функциональный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности объекта недвижимости обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей.

Обычно он вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.
На момент оценки помещение имеет функциональный износ, вызванный неудовлетворительным месторасположением, неудовлетворительной планировкой внутренних помещений (не отвечающей современным требованиям), и составляет 30%.
Определение
износа
внешнего
воздействия
объектов
недвижимости
Внешнее устаревание - это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями и является функцией внешнего влияния.
На момент оценки, внешний износ объекта составляет 40%.
Стоимость здания с учетом износа определяется по формуле где Рст - расчетная стоимость (ПВС минус физический износ), руб.;
Ф
и
- величина физического износа, %;
ФН
и
- величина функционального износа, %;
ВН
и
- величина внешнего износа, %.
Подставив данные из табл. II.2 и 2.З в формулу (II.8), получим сто- имость здания
Стоимость объекта оценки, полученная затратным методом, составляет
43 415 руб. (Сорок три тысячи четыреста пятнадцать руб.).

Сравнительный подход
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.
Рынсн ная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект
Данный подход наиболее действенен для объектов недвижимости которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Расчет рыночной стоимости выполняется в следующей последовательности:
1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.
2. Выбор параметров сравнения.
3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.
4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.
В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:
1) права собственности на недвижимость;
2) состояние рынка;
3) экономические характеристики;
4) условия финансирования;
5) местоположение;
6) характер использования;
7) условия продажи;
8) физические характеристики;
9) компоненты, не связанные с недвижимостью.
В процессе проведения данного анализа Оценщик располагал достаточно точными и официальными сведениями о продажах
(предложениях к продаже) определенного количества объектов недвижимости, которые можно было бы рассматривать как аналоги для сравнения с оцениваемым объектом.
Объект № 1
Дата 10 апреля 2001 г.
Адрес...
Площадь застройки - 758,3 м
2

Площадь помещений - 687,8 м
2
Высота -6,15 м.
Объем - 4664 м
3
Год постройки - 1980 г.
Основные конструктивные элементы здания: фундаменты - бетонные ленточные, стены - панельные, перегородки - панельные, перекрытие - железобетонное, крыша - железная, полы - бетонные, проемы оконные - двойные глухие, проемы дверные - ворота деревянные.
Цена продажи 100 000 руб.
Объект № 2
Дата - 6 февраля 2001 г.
Адрес...
Площадь застройки склада - 258,1 м
2
Площадь помещения - 231,3 м
2
Высота помещений - 3,6 м.
Строительный объем склада - 929 м
3
Год постройки - 1976 г.
Основные конструктивные элементы здания: фундаменты - кирпичные ленточные, стены - кирпичные, перегородки - отсутствуют, перекрытия - плиты перекрытия железобетонные, кровля отсутствует, полы - бетонные, дверные проемы - ворота дощатые, оконные проемы отсутствуют, элект- ротехнические устройства отсутствуют, внутренняя отделка отсутствует.
Цена продажи 24 800 руб.
Объект № 3
Дата- 11 марта 2001 г.
Адрес...
Площадь застройки - 1102,7 м
2
Площадь помещения - 916,2 м
2
Высота помещений - 6,8 м.
Строительный объем - 7498 м
3
Год постройки - 1969 г.
Основные конструктивные элементы здания: фундаменты - бетонные ленточные, стены - силикатные, перегородки - кирпичные, перекрытия - железобетонные, крыша - стропила деревянные, кровля - асбестоцемент- ные листы (шифер), полы - бетонные, дверные проемы - простые , элект- ротехнические устройства - электроосвещение, внутренняя отделка - шту- катурка стен, масляная окраска окон, дверей.
Цена продажи 256 000 руб.