Материал: Основные понятия оценки недвижимости. 7Глава Понятия, цели и принципы оценки недвижимости

Положения об ответственности
Всвоих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель.
При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки. Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связан с выводами о стоимости оцениваемых объектов.
Освобождение от ответственности
От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу объекта или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
Описание имущества
Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.
Движимое и недвижимое имущество объекта оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества и долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально.
Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в отчете.
Оценщик не производил измерительных работ на местности и не при- нимает на себя ответственности за таковые.
Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по объекту недвижимости, а также информацию и полное описание методик анализа и расчетов, являющихся интеллектуальной собственностью Оценщика.
Скрытые характеристики и дефекты
Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, скры- тые характеристики и дефекты, которые возможно обнаружить только каким-либо иным путем, кроме обычного визуального осмотра или путем изучения технической документации и спецификаций.

Заключительные положения
Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из достоверных, по мнению Оценщика, источников. Тем не менее Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому там, где это возможно, он делает ссылки на источник информации.
Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные измененения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и таким образом повлиять на суждение Оценщика.
Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины рыночной стоимости собственности. Это не является гарантией того, что собственность будет продана согласно величине оцененной стоимости.
Конфиденциальность
Без письменного согласия Оценщика Заказчик должен принять условие сохранять конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Оценщика. Согласно установленным профессиональным стандартам, привлекаемые к работе эксперты Оценщика также сохраняют конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Заказчика, или рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.
Назначение оценки
Назначением настоящей оценки является определение стоимости объекта для определения условий реализации имущественных прав.
Цель оценки
Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта
Используемое определение стоимости и дата оценю
Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ под рыночной
стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей- либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Оценка произведена по состоянию на 21 февраля 2001 г.
Описание и анализ объекта
оценки
Для проведения настоящего анализа Заказчиком были предоставлены следующие документы:
Акт консервации незавершенного строительством общежития на 608 мест.
Акт резервирования земельного участка.
Типовой проект 164-87-122/1.
Технорабочий проект общежития.
Акт от 9 ноября 2000 г.
В процессе оценки представителями Оценщика был произведен осмотр текущего состояния объекта, выполнена его фотосъемка.

Ко времени обследования выполнены общестроительные работы на
3,25 этажа с перекрытием третьего этажа плитами на 65 %, перегородки частично (примерно 25 %) разрушены, окна первого этажа закрыты металлическими решетками (частично).
Работы по инженерному оборудованию здания и отделочные работы не производились.
Площадь застройки - 1200 м
2
Выполненный строительный объем - 13 500 м
3
Год начала строительства - 1988 г.
Предусмотрены: отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, лифт.
Фотографии объекта оценки прилагаются к отчету.
Анализ местоположения объекта оценки
Объект оценки расположен в 45-й территориально-экономической зоне г. Астрахани, ограниченной с севера и северо-востока ул. Продольной и ограждением территории Астраханского производственного объединения морского транспорта и завода им. А. Сергеева, с востока - береговой линией р. Волга, с запада - береговой линией протоки Серебряная
Воложка.
Транспортная доступность района - удовлетворительная. Плотность застройки средняя, примерно 50 % занимает частный сектор, трехэтажные кирпичные дома, построенные в 50-х годах.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного
использования
Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использо-вания, называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное разумное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое законодательно разрешено, физически возможно, финансово целесообразно и максимально продуктивно.

В данном случае, в силу объективных причин, для объекта оценки наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования является использование в качестве объекта недвижимости со смешанным типом использования по окончании строительства без рассмотрения иньи вариантов.
Определение стоимости объекта
Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяются в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.
Затратный подход
Затратный подход является одним из стандартных подходов оценки рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.
Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли и стоимости нового строительства улучшений за минусом накопленного износа.
Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.
Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.
Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией эти факторов.
Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:
1) определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;
2) определить восстановительную стоимость улучшений (зданий сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;
3) определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;
4) определить предпринимательский доход;
5) определить величину накопленного износа;
6) определить остаточную стоимость объекта оценки;
7) к полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка.
Общая формула затратного подхода имеет вид:
где С
зат
- стоимость объекта оценки, найденная затратным подходом;
С
з
- стоимость земельного участка;
С
н с
- стоимость нового строительства;
И
з
- износ, т.е. количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости замещения; где ПИ - прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, т.е. та сум- ма, которая будет уплачена инвестором подрядчику за реализацию проекта на основе договора подряда; ПИ = С
смет
;
КИ - косвенные издержки, т.е. издержки инвестора, связанные со строитель- ством, которые не могут быть включены в договорную цену;
ПП - прибыль предпринимателя - компенсация за использование средств инве- стора в течение срока осуществления строительства.
В состав КИ обычно включают:
• стоимость разработки проекта и авторского надзора;
• стоимость согласования проекта и экспертизы;
• оплату услуг консультантов;
• затраты на получение права застройки, права подключения к городским инженерным сетям;

• издержки, связанные с правом использования земли во время строительства (аренда и налоги);
• издержки, связанные с проведением тендера, поиском подрядчика, заключением договора подряда;
• издержки, связанные с выводом объекта на проектную мощность и т.д.
Сметная стоимость (С
смет
) определяется по формуле где С
з п
- заработная плата строительных рабочих и машинистов;
С
мат
- стоимость строительных материалов;
С
эмм
- стоимость эксплуатации машин и механизмов;
HP - накладные расходы;
ПН - плановые накопления, сметная прибыль или прибыль подрядчика.
Определение стоимости земельного участка
Согласно проектной документации, площадь земельного участка составляет 1224 м
2
Рассматривая арендную плату за пользование участком как регулярный поток доходов, рассчитаем стоимость земельного участка под общежитием методом прямой капитализации по формуле где N01 - годовой денежный поток, руб.;
R - ставка капитализации, %.
В соответствии с п. 1 постановления Администрации г. Астрахани «Об установлении ставок арендной платы за земельные участки, используемые на территории г. Астрахани
1
» от 15 апреля 1999 г. № 1052 ставка арендной платы за использование земельных участков под объектами жилиш ного фонда в 45-й территориально-экономической зоне составляет 0 12 руб./м
2
в год.
где С - стоимость строительно-монтажных работ;
С б
- стоимость оборудования, отнесенного к недвижимости;
П
з
- прочие (неучтенные) затраты.