Проблема заключается в том, что перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, на практике воспринимается в ряде случаев как способ приобретения публичных земель на более выгодных условиях без проведения торгов. Вместе с тем законодатель при разработке данного правового института исходил из других целей. А прежде всего из того, чтобы устранить неровности границ, задействовать небольшие участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В этой связи не должно быть злоупотреблений правом со стороны заинтересованных лиц [14]. На мой взгляд, решение данной проблемы заключается в усовершенствовании Российского законодательства, затрагивающее перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности. Проведенный анализ цен прирезок и начальных цен земельных участков, продающиеся на торгах, показывает, что пополнение муниципального бюджета за счет продажи прирезок очень мал по сравнению с начальными ценами земельных участков на торгах. В большинстве случаев размер платы за прирезку составляет 10–15% от кадастровой стоимости и нет никаких ограничений, сколько раз ее можно присоединять. Но, например, в Челябинской области впервые присоединить к себе участок из неразграниченной государственной собственности стоит от 10 до 30% кадастровой стоимости присоединяемого кусочка земли (Приказ Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 23.04.2015 N 118-п). 10% для льготных категорий граждан (многодетные, пенсионеры, инвалиды), 30% — для всех остальных. При повторном перераспределении размер платы составляет 50% от кадастровой стоимости присоединяемого кусочка.По моему мнению, такая процедура как в Челябинской области является более корректной, в связи с тем, что пополнение муниципального бюджета в данном случае будет приближено к тому, если бы земельный участок продавался на торгах.
Одно из основных и закрепленных в законодательстве определения кадастровой деятельности, написано в Федеральном законе № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Кадастровой деятельностью является выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведения о таком недвижимом имуществе, и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях» [3].В научной литературе, можно увидеть такое понятие: «Кадастровой деятельностью является выполнение работ в отношении недвижимого имущества, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления его государственного кадастрового учета сведения, и оказание услуг в установленных законом случаях» [4]. Кадастровая деятельность связана с понятием учета, оценки и состояния использования природных ресурсов, инженерной деятельности, экологии, и предполагает выделение однородных по своим условиям территориальных границ, их картографирование и описание с использованием количественных и качественных характеристик.Соответственно, в ходе проведения кадастровых работ, может осуществляться образование, установление и уточнение границ земельных участков, выдел и объединение участков. Также определения координат характерных точекконтура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения различаются правила определения площади жилого здания иправилаопределенияплощадижилогопомещения.
Кадастровая деятельность
Вследствие проведения кадастровой деятельности (работ), подготавливаются различные документы «Межевой план», «Технический план», «Акт обследования», которые представляются в орган регистрации прав в форме электрон
ныхдокументов,подписанныхусиленнойквалифицированнойэлектроннойподписьюкадастровогоинженера (рис.2.1) [8].
Технический план
В отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства
В отношении земельных участков Межевой план Акт обследованияРис. 2.1. Схема документов, подготавливаемые при проведении кадастровых работОказание дополнительных услуг в рамках кадастровой деятельности заключается в предоставлении результатов кадастровых работ в орган регистрацииправиполучениидокументов,отражающихрезультат ихрассмотрения.Результаты кадастровых работ используются для информационного наполнения Единого государственного реестра недвижимости, ввода в эксплуатацию зданий, сооружений и единых недвижимых комплексов, при разрешениисудебныхспороввотношениинедвижимого имущества.Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает кадастровый инженер – физическое лицо, являющееся членом саморегулируемойорганизации [8].Кадастровый инженер вправе осуществлять кадастровую деятельность вкачестве индивидуального предпринимателя или работника юридического лица наосновании трудовогодоговора [8].Таким образом, для реализации кадастровой деятельности на территорииРФ разработан и утвержден ряд законодательных документов и нормативно -правовых
актов,представленных втаблице
2.1.Таблица 2.1.Основные нормативно-правовые законодательные документы вобласти кадастровойдеятельности
Название документа
|
Предназначение документа
|
Конституция Российской Федерации
|
Определяет правовое положение народа, провозглашает основные права и обязанности человека и гражданина. Считается основой
обеспечения правопорядка и гарантией обеспечения законности в государстве
|
Гражданский кодекс Российской Федерации
|
Гражданский кодекс (ГК РФ) определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных и интеллектуальных прав; регулирует отношения, связанные с участием в корпоративных организациях или с управлением ими, договорные и иные обязательства
|
Земельный Кодекс Российской Федерации
|
Нормативно-правовой акт, регулирующий земельные отношения в РФ. В нем сосредоточены нормы, правила и порядок реализации прав на землю. ЗК РФ регулирует отношения по использованию и охране земель в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории
|
Федеральный закон от 27.07.2006 г.
№ 149-ФЗ Об информации, информационных технологиях и о защите информации
|
Закон регулирует отношения, возникающие при осуществлении права на поиск, получение, передачу, производство и распространение информации; применение информационных технологий; обеспечение защиты информации
|
Федеральный закон от 24.07.2007 г.
№ 221-ФЗ О кадастровой деятельности
|
Регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением кадастровой деятельности, деятельности саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров
|
Федеральный закон от 01.12.2007 г.
№ 315-ФЗ О саморегулируемых организациях
|
Положения данного закона применяются при создании кадастровыми инженерами саморегулируемых организаций в форме некоммерческих партнеров, которые не вправе заключать договоры подряда на выполнение кадастровых работ
|
Федеральный закон от 13.07.2015 г.
№ 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
|
Регулирует отношения, которые возникают в связи с осуществлением на территории РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) и предоставлением сведений, содержащихся в ЕГРН
|
Существуетнесколько видов кадастровыхработ:
-
кадастровые работы в отношении земельных участков;
-
кадастровые работы в отношении объектов недвижимого имущества;
-
комплексные кадастровые работы.
По отношению к земельным участкам существует несколько видов кадастровых работ. Они различаются по целям и методам их проведения. Наиболее распространенные виды кадастровых работ в отношении земельных участков [4]:
-
кадастровые работы по образованию земельных участков из государственной или муниципальной собственности;
-
кадастровые работы по образованию земельных участков (частей земельных участков) путем перераспределения, раздела, объединения земельных участков;
-
кадастровые работы по уточнению границы и площади земельного участка (части земельного участка);
-
кадастровые работы по образованию земельных участков путем выдела земельных участков из общей долевой собственности;
-
кадастровые работы по образованию земельных участков из состава единого землепользования;
-
кадастровые работы по образованию частей или части земельного участка;
-
кадастровые работы по выносу границ земельного участка на местность.
При выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами[9]:
-
определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка);
-
определяются координаты характерных точек контура здания, сооружения, частей таких объектов недвижимости;
-
определяются координаты характерных точек контура объекта незавершенного строительства (ОНС);
-
осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости;
-
осуществляется описание местоположения объектов недвижимости;
-
проводится согласование местоположения границ земельного участка.
Деятельность в области кадастрового учета недвижимости включает составление кадастрового плана и технического плана для различных типов объектов, таких как [9]: