- многоквартирные, частные и дачные дома, а также нежилые здания;- инженерные сети и разнообразные сооружения, такие как дороги и электростанции;- квартиры, общественные помещения и комнаты;- строительные объекты на стадии строительства;- недвижимость, предназначенная для будущего строительства.Выполнение таких работ в отношении недвижимости обусловлено необходимостью реконструкции, изменения планировки или конструкции определенного сооружения, что может быть связано с его разрушением из-за определенных обстоятельств. Это требуется для легализации прав собственности на конкретный объект недвижимости 12.Комплексные кадастровые работы представляют собой кадастровые работы, выполняемые одновременно для объектов недвижимости, расположенных на территории одного или нескольких кадастровых кварталов, или территориях садового, огороднического или гаражного кооператива, в пределах единого, неразрывного элемента планировочной структуры 13.В результате выполнения комплексных кадастровых работ [13]:- уточняется местоположение границ земельных участков;- устанавливается (уточняется) местоположение на земельных участках зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН;- образуются земельные участки, на которых расположены здания (в том числе многоквартирные дома) и сооружения (за исключением линейных объектов);- образуются земельные участки общего пользования, занятые, в том числе, улицами, набережными, скверами;- исправляются реестровые ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельных участков и контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.Кадастровые работы с точки зрения их комплексности основаны на землеустройстве и инвентаризации недвижимости, расположенной на участке 12. Также подобные работы выполняются в случаях, когда предполагается использование участка для планируемого строительства.Каждый объект, в зависимости от вида работ, требует индивидуального
подхода,нообщийалгоритмиэтапыкадастровыхработвсёжеможновыделить.
-
Детальный анализ документации, представленной заказчиком
Заказчик пишет заявление в геодезическую организацию или лично кадастровому инженеру (если тот зарегистрированный как индивидуальный предприниматель), на основании чего составляется договор накадастровыеработы. Специалист, т.е. кадастровый инженер,запрашивает данные из ЕГРН,собираетианализируетбольшой пакет документов,в который входят:
-
общие, правовые данные о недвижимости;
-
картографические материалы;
-
данные о смежных землепользователях, инженерных коммуникациях и т.д.
К договору прилагается смета на кадастровые работы,в
которой оговариваютсявсецены науслуги.
-
Полевые работы, включающие в себя обмер и съемку участка
Полевые работы – важный и неотъемлемый составной элемент любых кадастровых работ.На этом этапе выполняется:
-
обследование и оценка окрестностей;
-
обмер и съёмка участка;
-
закрепление всех поворотных точек на местности;
-
уточнение, а также согласование границ объекта недвижимости со смежными землепользователями.
-
Обработка данных и измерений, полученных в ходе геодезии
Вкамеральныхусловияхосуществляетсяобработкавсехматериалов, в состав которых входит[9]:
-
подбор планово-картографического материала на участки, расположенные в населенных пунктах, садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан и т. д., аэрофотоматериалы на территорию расположения объекта;
-
подбор геодезической основы (ГГС, ОМС) (выписка из каталога координат пунктов геодезической основы);
-
подбор материалов технической инвентаризации и (или) выписки об объектах капитального строительства из ЕГРН;
-
запрос материалов из ЕГРН, содержащие сведения о создаваемом земельном участке и о смежных с ним земельных участках (к примеру, координаты поворотных точек границ ранее учтенных земельных участков).
Постобработка наблюдений осуществляется в два этапа: предварительная обработка и уравнивание геодезических построений. Предварительная обработка включает в себя обработку файлов наблюдений, оперативный контроль и оценку качества измерений, выявление некачественных наблюдений и пунктов, требующих повторных наблюдений, подготовку данных для уравнивания[9]. Окончательная обработка заключается в совместном уравнивании результатов измерений на основе метода наименьших квадратов и вычислении координат пунктов с оценкой точности, а также преобразовании координат в требуемую систему[9].4. Подготовка дополнительной документации Заказчик предоставляет кадастровому инженеру всю информацию о недвижимости. Специалист занимается сбором, систематизацией и анализом данных об объекте.5. Создание межевого плана. Основным этапом кадастровых работ является разработка межевого плана. Этот документ основан на кадастровом плане и содержит всю информацию об участке. Межевой план включает текстовую и графическую части. Текстовая часть состоит из общей, технической и правовой информации об участке, материалов согласования границ и т.д. Графическая часть отображает местоположение объекта, конфигурацию, поворотные точки, расположение инженерных коммуникаций [10].6. Получение необходимой документацииВ результате кадастровых работ кадастровый инженер разрабатывает межевой план, технический план или акт обследования. Иногда оформляются дополнительные документы, такие как кадастровый план, кадастровая выписка или другие официальные бумаги. Результатом работы является оформление и выдача выписки из ЕГРН.7. Согласование и подписание акта о проведении работЗавершающий этап - подписание и согласование акта о проведении кадастровых работ. В документе указываются [9]:- кадастровый номер;- площадь и границы объекта;- адрес и реквизиты заказчика.
Акт о проведении кадастровых работ согласовывается со всеми соседними землепользователями. Документ подписывается кадастровым инженером и руководителем организации, выполняющей кадастровые работы, и заверяется печатью [4].Итогом выполнения кадастровых работ в отношении земельного участкасчитается межевой план, включающий в себя перечень информации об участке.Наиболеевостребованнымявляется межеваниес цельюуточненияграницземельныхнаделов[10].Экспертиза границ земельного участка стала обязательной в случаях, когда оничетконеопределены,чтобыпривестиобщуютерриториювпорядок,либорешитьвозникшиеспоры,например,неправильноерасположениеграницземельногоучастка может привести кконфликтумеждусоседями [11].В структуру межевого плана включается семантическоеописаниеобъектанедвижимостиивизуальноепредставлениеобобъектенедвижимости.Целипредставленияуказанных частейпредставлены в таблице2.2.Таблица2.2. Целипредставленияотдельныхразделовмежевогоплана
Раздел межевого плана
|
Основная цель подготовки межевого плана
|
Текстоваячасть
|
Общие сведения о кадастровых работах
|
Определение возможности участия в индивидуализации объекта кадастровых отношений (кадастрового инженера и заказчика) определяет причину подготовки и цель предоставленного межевого плана
|
Раздел межевого плана
|
Основная цель подготовки межевого плана
|
Исходные данные
|
Описание документов, материалов, инструментов и объектов (геодезической основы), которые использовались кадастровым инженером. Документы позволяют оценить полноту, достоверность и всесторонность изучения сведений, на основании которых произведены кадастровые работы
|
Сведения о выполненных измерениях и расчетах
|
Обоснование полноты, верности и достаточной точности определения координат границы земельного участка, а также уместности использования выбранного кадастровым инженером метода измерений
|
Сведения об образуемых земельных участках
|
Описание индивидуализирующих характеристик объекта недвижимости (его элемента или части), сведения о котором вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) на основании межевого плана
|
Сведения об измененных земельных участках
|
Описание индивидуализирующих характеристик объекта недвижимости (его элемента или части), сведения о котором в ЕГРН подлежат изменению на основании межевого плана
|
Сведения об обеспечении доступа (прохода или проезда от земель общего пользования) к образуемым или измененным земельным
участкам
|
Описание возможности самостоятельной эксплуатации образуемого объекта или невозможности такой эксплуатации и необходимости обеспечить доступ посредством иных земельных участков или их частей
|
Сведения об уточняемых земельных участках
|
Описание в рамках подготовленного межевого плана индивидуализирующих характеристик объекта недвижимости (его элемента или части), сведения о которых в ЕГРН подлежат внесению или изменению
|
Сведения о частях земельного участка
|
Описание индивидуализирующих характеристик части земельного участка, сведения о которых в ЕГРН подлежат внесению или изменению
|
Заключение кадастрового инженера
|
Обосновываются обязательные к внесению данные,
а также могут обосновываться иные действия кадастрового инженера
|
Акт согласования местоположения границ земельного участка
|
Указывает на достижение или недостижение согласия по поводу определения границ (их частей), соблюдение процедур согласования границ и их частей с заинтересованными лицами в установленное время в установленном порядке
|
Графическаячасть
|
Схема геодезических построений
|
Визуализация проведенных измерений для обоснования полноты, достоверности, всесторонности выполненных измерений
|
Схема расположения земельных участков
|
Визуализация и их размещение относительно иных объектов недвижимости и территории
|
Чертеж земельных участков и их частей
|
Визуализация конфигурации земельного участка
|
Абрисы узловых точек границ земельных участков
|
Создание основы, позволяющей произвести проверку (контроль) установления координат поворотных точек границ земельного участка, осуществленных кадастровым инженером
|
Привыполнениикадастровыхработкадастровымиинженерамиопределяются координаты характерных точек границ земельного участка (частиземельногоучастка),координатыхарактерныхточекконтураздания,сооружения, частей таких объектов недвижимости, координатыхарактерныхточекконтураобъектанезавершенногостроительства,осуществляетсяобработкарезультатовопределениятакихкоординат,входекоторойопределяетсяплощадьобъектовнедвижимостииосуществляетсяописаниеместоположенияобъектовнедвижимости,проводитсясогласованиеместоположенияграниц земельногоучастка[10].Преимуществамежеванияипроведениякадастровыхработобъектовземлеустройства:
-
Возможность узаконить право на владение наделом земли, который ранее принадлежал собственнику только по факту и не был учтен документально;
-
Во время строительства значительно упрощается задача соблюдения профильных норм и регламентов, а это, в свою очередь, упрощает процесс регистрации постройки;
-
Собственник участка полностью обезопасит себя от возможных споров и недоразумений с владельцами соседних наделов земли;
-
Позволяет максимально точно определить границы земельного участка;
-
В случае коллективного владения наделом существует возможность отделения какой-либо доли участка;
-
В подобных случаях для проведения операций с земельным участком крайне необходимо определение как внешних, так и внутренних границ.