Материал: 2003 Пухан Иво Римское право

Договоры о долгосрочной аренде земли были источниками права на чужие вещи. На основании долгосрочных договоров арендатор получал во владение арендованное имущество и правомочия постоянного пользования им и его плодами с правом передачи его путем inter vivis и mortis causa наследникам (successores), и все это при одном условии — регулярной выплаты арендной платы.

Долгосрочные договоры об аренде земли делились на договоры об аренде сельскохозяйственных участков (jus in agro vectigali и emphyteusis) и на договоры об аренде строительных участков (superficies).

§ 173. Jus in agro vectigali

Jus in agro vectigali или jus perpetuum, т. е. постоянное право пользования чужой землей, предназначенной для сельскохозяйственного производства, появилось во время принципата. На основании jus perpetuum арендатор получал право постоянного пользования чужой землей в собственных интересах с обязанностью платить арендную плату, или vectigal. Право арендатора было не только постоянным, но также наследственным и подлежащим передаче и имело силу dum pro his vectigal pendatur (293) пока выплачивалась плата. Арендатор мог защищать это право исками (actio vectigalis) и интердиктами (посессорные интердикты) против кого угодно, даже против самого собственника. Большие права арендатора привели некоторых юристов к мнению, что в этом договоре идет речь о продаже земли с соглашением о постоянной ренте как цене купли-продажи (сукцессивное обязательство), но преобладало мнение, что jus in agro vectigali представляет собой особый вид договора об аренде. (294)

§ 174. Эмфитевзис

В постклассическом праве эмфитевзив появился как особый вид долгосрочной аренды земли. Предметом эмфитевзиса (ernphiteusis) были участки с определенной культурой, а также необрабатывавшиеся до этого участки, входившие в состав императорских салтусов. Эмфитевтор, или арендатор таких земельных участков, благодаря сделанным им инвестициям, на определенное время освобождался от выплаты арендной платы. После истечения этого срока он должен был платить canon, который был несколько меньше арендной платы по договорам jus in agro vectigali. Другие права и обязанности эмфитевторов были такими же, как права и обязанности арендаторов, плативших vectigal. Защитой признанных прав служили rei vindicatio utilis и посессорные интердикты.

В Юстиниановой кодификации договор об эмфитевзисе был изменен в пользу собственника земли или арендодателя. В jus emphyteuticarius (295), кроме права получения арендной платы, Юстиниан предоставил арендодателю право первой купли, когда эмфитевтор правовым актом inter vivos распоряжался своими правомочиями (jus protimiseos или praelationis). Арендодатель, который не использовал это право, требовал получения так называемого laudemium, т. е. эмфитевтор должен был ему отчислить 2% от цены. Кроме того, арендодатель имел право требовать регулярной выплаты ренты и других общественных налогов со стороны эмфитевтора, как и содержания арендуемого имущества в хорошем состоянии. Последнее обязательство эмфитевтора возникло, потому что в постклассическое время, при переходе к натуральному хозяйству, арендная плата часто устанавливалась в натуре: как определенная часть от произведенного продукта. Права эмфитевтора погашались в случае, когда он три года подряд не вносил арендную плату или не выполнял арендных обязательств. (296)

§ 175.Superficies

Договор о долгосрочной аренде строительных участков именовался superficies. На основании этого договора арендатор участка (суперфициарий) получал постоянное, наследственное и отчуждаемое право возводить строения на чужой земле и пользоваться ими вместе с землей, регулярно выплачивая собственнику участка арендную плату. Арендная плата называлась solarium. Права суперфициария были защищены rei vindicatio utilis и поссессорными интердиктами, как и особым interdictium de superficiebus. (297)

Условия для заключения договора о superficies созрели только в классическое время, когда полностью утвердилась частная собственность на землю. В связи с тем, что почти весь земельный фонд находился в руках небольшого числа собственников, а потребности городского населения в жилье были велики, было необходимо найти правовое средство, дававшее возможность возникновению собственности на строительные участки, которые и в дальнейшем оставались бы в руках прежних собственников, а строения и пользование такими участками можно было бы передать и другим лицам. С этой целью был создан договор о superficies. С введением суперфиция в Риме было полностью отброшено прежнее положение о том, что земля должна принадлежать тому, кто ее обрабатывает или застраивает и утвердилось противоположное: земля принадлежит собственнику даже тогда, когда по его воле застраивается другим. Застройщик такого участка, хотя и строил на собственные средства, мог обладать только правом его постоянного использования.

В) Договор о залоге § 176. Понятие договора о залоге

Договоры о залоге являлись древним институтом римского права. Они возникли как дополнительные соглашения при первичных кредитных акциях. (298) Кредиторы, которые при кредитных акциях откладывали для должника на определенное время выполнение им взятых на себя обязательств, требовали у должника обеспечить по истечении этого срока выполнение этих обязательств. Это обеспечение могло быть различным: персональным или реальным. Персональное обеспечение существовало тогда, когда кроме должника и какие-либо другие лица, при определенных условиях, обязывались выплатить долг кредитору. Это были соглашения о гарантии. Реальное обеспечение существовало тогда, когда кредиторы требовали от должника какую-либо вещь, которая служила гарантией, что они действительно получат исправно и вовремя выплату долга. В древнем Риме реальное обеспечение было широко распространено. Считалось, что это лучший вид обеспечения кредитора: plus cautionis in re est quarn in persona. (299)

Источниками реального обеспечения кредитора были соглашения о залоге: соглашения, на основании которых должники гарантировали кредиторам своими вещами, что исправно и вовремя выплатят долг. В соответствии с этим, заключение и действие договоров о залоге зависели от существования одного предшествующего главного обязательства должника. Договоры о залоге были второстепенными, дополнительными или акцессорными.

Права кредитора на основании заключенного акцессорного договора о залоге имели вещно-правовую природу: пока существовало соглашение кредитор благодаря наличию предмета залога был защищен от всех, даже и от собственника залога. Кредитор терял право на залог лишь в том случае, если обязательство должника погашалось ipso jure. В этом случае собственник залога повторно получал право свободного распоряжения своей вещью.

История договоров о залоге как источников акцессорных прав на чужие вещи в течение развития римского права прошла три отдельных этапа. В древнее время договором о залоге служила fiducia cum creditore, в начале развития классического права появился pignus, а затем — ипотека.

§ 177.Fiduciacumcreditore

Древнейшим видом договора о залоге в Риме была fiducia cum creditore, или соглашение между кредитором и должником, заключенное в форме per aes et libram или in jure cessio, по которому должник передавал предмет залога в собственность кредитору, обязывая последнего возвратить ему этот предмет после исправного и своевременного выполнения взятых должником обязательств. (300)

Основным правовым следствием соглашения fiducia cum creditore было установление права собственности кредитора на предмет fiducia. В древнем праве эта собственность устанавливалась лишь передачей предмета по форме per aes et libram или по форме in jure cessio. Pactum fidiciae — или соглашение, согласно которому кредитор возвратил бы предмет должнику до выполнения взятого обязательства — в то время не обладал правовой защитой. Исполнение этого pactum зависело от воли и честности кредитора. А именно, кредитор мог решать: или требовать выполнения главного обязательства, или, вместо оплаты, удерживать предмет, принятый в fiducia. Такое право кредитора было невыгодно должнику, особенно в случае, когда предмет залога имел большую ценность, чем предмет главного долга. Поэтому такая альтернатива была отменена с введением actio fiduciae. По actio fiduciae должники, которые были готовы исполнить взятые обязательства, могли требовать или возвращения предмета, или возмещения ущерба, если поручители не соглашались вернуть им предмет залога. Решение по этому иску вело к infantia. Actio fiduciae не могла быть вынесена против лица, которому недобросовестный кредитор передал предмет залога, и не могла применяться и со стороны должников, которые просрочили исполнение взятых обязательств. В таких случаях предмет залога, даже если и был дороже основного долга, оставался в собственности кредитора.

Источник: https://files.student-it.ru/previewfile/282283

Смотрите также:









2014 biblioonline ru
Анализ эффективности инвестиций предприятия на примере ООО «СпецПримСтрой»